Рынок ипотечного кредитования в рф. Анализ рынка ипотечного кредитования в рф

Склярова Э.В. 1 , Лиман И.А. 2

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Аннотация

В статье рассмотрено – современное состояние жилищного ипотечного кредитования в сложившихся социально-экономических условиях, влияние ипотечного кредитования на развитие сектора жилищного строительства и экономики России в целом.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, недвижимость

Sklyarova E.V. 1 , Liman I.A. 2

1 Undergraduate, 2 PhD in Economics, Professor, Tyumen State University

CURRENT STATE OF THE MARKET OF MORTGAGE HOUSING CREDIT IN RUSSIA

Abstract

The following questions are considered in the article – a current state of housing mortgage housing credit in the prevailing socioeconomic conditions, influence of mortgage credit on developing of home construction activity and the economy of Russia in general.

Keywords : mortgage, crediting, real estate

Одной из самых насущных проблем современного российского общества была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан – социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания.

Объемы инвестиций в жилищный сектор

Недвижимость – одна из самых эффективных форм инвестирования. В условиях экономической неопределенности, различных политических факторов или проблемы стабилизации экономического курса вложение средств в жилье или коммерческую недвижимость стало настоящей панацеей от потери капитала. Квартира или дом превратились в более надежный финансово-инвестиционный инструмент, чем фондовая биржа, облигации и ценные бумаги. Это объясняет стабильный рост ипотечного рынка России и количества выдаваемых ипотечных кредитов.

Однако, если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет всего 3% от общего уровня ВВП страны. Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% – в развивающихся странах. Динамика роста количества ипотечных займов отражена на рисунке 1.

Рис. 1. Динамика ипотечных кредитов в ВВП стран мира

Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования стабильно и динамично растут с каждым годом (см. данные в таблице 1).

Таблица 1 – Динамика ВВП РФ и объема выданных ипотечных кредитов за 2005-2014 гг.

На рис. 2 отражена динамика предоставленных ипотечных жилищных кредитов в России.

Рис. 2. Объемы рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008 – 2014 годах

Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста в данном секторе рынка, который постепенно восстановил свой потенциал после финансового кризиса 2008 г. На прежний уровень жилищно-ипотечный рынок вернулся за 3 года, к 2011 г.

По данным на 2014 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 1800 млрд. рублей в количестве чуть более 1 млн. единиц. Эти данные превышают 2013 г. в 1,2 раза в количественном плане и в 1,3 раза – в денежном выражении.

За устойчивым ростом количества предоставляемых кредитов логично следует возрастание объема предлагаемого и строящегося жилья. К 2014 г. объемы введенной жилплощади на рынок составили показатель выше 83,6 млн. кв.м. На сегодняшний день это максимальный показатель за весь период существования Российской Федерации. Для сравнения можно обратиться к данным, отражающим динамику роста объемов жилья за 2005-2014 гг. (рис.3).

Рис. 3. Динамика объемов ввода нового жилья в РФ за 2005-2014 гг.

Одновременное, можно сказать, синхронное возрастание объемов ипотечных кредитов и строительства новых жилищных объектов позволяют создать своеобразный баланс на рынке жилья. Развитие строительства и оформления жилья в кредит обоюдно поддерживают друг друга, что стимулируется также платежеспособностью населения. Предоставление ипотеки – шанс для развития первичного строительного рынка жилья (см. данные табл. 2, отражающие структуру современных кредитов на жильё).

Таблица 2 – Структура ипотечных жилищных кредитов

Если судить на основании этих данных, то основной вывод будет следующим. Максимальная доля в структуре ипотечного кредитования относится к покупке жилплощади на вторичном рынке, первичный рынок не успевает предоставлять требуемые позиции для покупателей либо не удовлетворяет спрос соответствующим предложением.

Необходимо учитывать тот факт, что минимум 40% от всех сделок с жильем на рынке первичной недвижимости проводятся через ипотеку. Именно развитие ипотечного кредитования сегодня стало определяющим фактором развития строительной сферы, что позволяет ей приобретать все больший вес в составе ВВП России.

Важно отметить тот факт, что в нынешних социально-экономических обстоятельствах произошло резкое сокращение числа дееспособных и легитимных кредиторов, предоставляющих ипотеку. Количество ипотечных организаций и кредитных учреждений отражено в динамике инфраструктуры в таблице 3 (по данным Банка РФ).

Таблица 3 – Инфраструктура банковского сектора России

Опираясь на эти данные, можно сделать вывод, что за 2014 года было сокращено значительное количество кредитно-ипотечных организаций, а уровень действующих кредиторов сократился в разы.

Данные на 1 января 2015 г. говорят о том, что кредитование на первичном рынке значительно сократилось по сравнению с аналогичной датой на 2014 г. Сокращение составило уменьшение на 29 кредитных организаций, и на сегодняшний день их количество удерживается на уровне 629 учреждений. В составе этого количества только 534 кредитора выдавали ипотечные кредиты населению в 2014 г. Остальные участники ипотечного рынка лишь осуществляли обслуживание уже имеющихся клиентов по кредитам.

Все еще растущее количество ипотечных ссуд вызывает настороженность, особенно в случае просроченной ипотеки до 90 дней и более (категория 90+). Например, на 1 июля 2015 г. объем задолженностей ипотечных ссуд достиг максимума с 1 января 2009 г. и составил более 98 млрд. руб. Объясняется данный сдвиг в негативную сторону тем, что экономика России пережила «шоковое» воздействие в результате скачка курса валют. Среди должников по ипотечным ссудам – в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам. Структура задолженностей за 2010-2015 гг. отражена на рисунке 4.

Рис.4. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 – 2015 гг.

Однако ипотека все еще остается самым качественным активом на фоне остальных форм кредитования, особенно потребительскими кредитами. На основе данных Банка РФ на 1 июля 2015 года просрочки по ипотечным платежам удерживают достаточно высокий уровень – 94%, ипотечные ссуды с просроченной задолженностью свыше 90 дней (90+) находятся в кластере 2,7% от всех долгов населения на фоне других видов задолженностей – 13,9%.

Рост задолженностей объясняется нестабильностью на финансовом и валютном рынках, вводом экономических санкций против Российской Федерации другими странами. Это привело к сложностям в сфере иностранного инвестирования и внешнего кредитования. Рынок ипотечных кредитов растет в условиях роста ставок по ипотеке (см. рис. 5, где представлены данные на 2010-2015 гг.).

Рис. 5. Ставки по ипотечным кредитам в рублях (2011 – 2014 гг.)

По приведенным данным, средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке на 2014 г. составила 12,45%. Это более низкий уровень на фоне ставок 2000-х гг. – на тот момент ипотечные ставки составляли 15-18%. Однако, несмотря на этот спад, ипотека все равно остается недоступной для большинства населения страны.

Выводы

Результат анализа вышеприведенной статистики говорит о том, что в напряженных финансово-экономических условиях и валютных скачках недвижимость была и остается единственно надежным объектом инвестирования. Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотека.

Тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют об этом напрямую:

– растет объем ипотечных кредитов;

– сокращается количество кредитных организаций, выдающих ипотечные ссуды;

– растет процентная ставка по ипотеке;

– снижается доля просроченных ипотечных задолженностей.

Слабый уровень экономического роста и высокий риск в финансовой среде на данный момент не позволяет совершить скачок в уровне доходов населения. Сфера занятости также не позволяет увеличить уровень доходов. Также резкие негативные изменения в валютной сфере привели к общему снижению уровня доходов населения. Многие обладатели валютных кредитов не в состоянии выплатить имеющийся заем. В данном случае поможет рефинансирование долга и реструктуризация. Нестабильность во внешней политике и на внутреннем рынке негативно отражается в сфере строительства – здесь наиболее ярко проявляются все тенденции в силу долгосрочности строительных проектов.

Динамичное и стабильное развитие рынка строительства и жилищного кредитования за последние десятилетия на данный момент переходит в статус ожидания перемен более положительного характера. Выходом из этой ситуации может стать государственная масштабная поддержка ипотечного сектора, а также банковских организаций. Эти меры могут послужить драйвером развития для банков и экономического состоянии страны.

Литература

1. Годовой отчет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 2014 год // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
2. Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
3. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы //Деньги и кредит. 2014. №2. С. 38 – 46.
4. Рынок жилья и ипотечного кредитования. II квартал 2015 г. Аналитический центр АИЖК // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
5. Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия // Бухгалтерия и банки. 2014. №9. С. 54 – 61.
6. Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России. Статистический сборник. №2 (2010-2014 гг.) // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
7. Сведения о задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
8. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам-резидентам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .

References

1. The annual report of Agency for housing mortgage lending for 2014 // the Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
2. Number of the credit organizations – participants of the market housing (mortgage housing) crediting // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
3. Sandpipers A.G., Yanin V. S. Development of mortgage housing lending in Russia: questions of radical updating of methodological base // Money and credit. 2014. No. 2. Page 38 – 46.
4. Housing market and mortgage lending. The II quarter 2015. Agency for Housing Mortgage Lending analytical center // Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
5. Sarkisyants A. Crisis of mortgage lending: foreign countries and Russia // Accounts department and banks. 2014. No. 9. Page 54 – 61.
6. Data on the market housing (mortgage housing) crediting in Russia. Statistical collection. No. 2 (2010-2014) // Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
7. Data on debt on the loans granted by the credit organizations to natural persons // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
8. Data on the mortgage housing loans granted by the credit organizations to physical resident persons, and the acquired rights of the requirement for the mortgage housing loans in rubles//the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .

Важной особенностью 2013 года стало заметно возросшее влияние ипотечного жилищного кредитования на рынок жилья в стране. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне стабильной динамики сделок с жильем. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита.

Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2005 года). По оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70?80% объема продаж.

В 2013 г., по данным ЦБ РФ, продолжилось увеличение объема выданных ИЖК: 657 кредитных организаций предоставили 824792 кредита на сумму 1,354 трлн. руб., что на 19,24% больше по числу кредитов и на 31,17% больше в денежном выражении, чем в 2012 г.

Рисунок 2. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов накопленным итогом с начала года

Задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. Составила 2,648 трлн. руб. Объем выданных жилищных кредитов (ЖК) в 2013г. Достиг 1,404 трлн. руб., или 880485 кредитов при задолженности 2,765 трлн. руб.

Просроченная задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. была на уровне 39,50 млрд. руб., или 1,49% от остаточной задолженности, что на 0,59 п.п. меньше, чем на 1 января 2013г. Доля просроченной задолженности от остаточной задолженности по ИЖК в рублях на 1 января 2014г. уменьшилась на 0,47 п.п. до 1,0% по сравнению с 1 января 2013г., а по кредитам в иностранной валюте по сравнению с 1 января 2013г., напротив, увеличилась на 1,15 п.п. до 12,57%.

Рисунок 3. Динамика средней величины ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)

В 2013 г. продолжилось снижение доли ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных кредитов: в денежном выражении - на 0,3 п.п. до 1,12%, а в количественном - на 0,02 п.п. до 0,23% по сравнению с 2012 г. На 1 января 2014г. доля таких кредитов в остаточной задолженности снизилась на 1,93 п.п. до 4,22%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просроченной задолженности увеличилась на 1,84 п.п. и составила 35,59%.

По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2014 г. увеличилась на 0,12 п.п. по сравнению с 1 января 2013 г. и достигла 96,05%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК снизилась в эти же сроки на 0,48 пп. и составила 1,78%.

По данным ЦБ РФ, из 6 групп кредитных организаций, ранжированных по величине активов (поубыванию), доля I группы из пяти кредитных организаций с наибольшими активами в общем объеме предоставленных за 2013г. ИЖК была на уровне 72,22% в денежном выражении и 76,93% в количественном, прибавив соответственно 6,23 п.п. и 4,62 п.п. по сравнению с 2012г. Относительно 2011 г. доля I группы в объеме выданных ИЖК увеличилась на 18,46 п.п. и по количеству - на 14,63 п.п., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. На 1 января 2014г. две первые группы (19 кредитных организаций) охватывают 80,13% рынка ИЖК. Соответственно доли остальных групп кредитных организаций снизились.

При снижении до 1,49% в 2013г. доли просроченной задолженности в общей задолженности по РФ (39,50 млрд руб.) против 2,08% в 2012 г. II группа кредитных организаций «лидирует», сохраняя в 2013 г. наибольшее значение доли просроченной задолженности (3,04%), тем самым имея наиболее рискованный портфель ИЖК. Качество кредитных портфелей групп, выраженное в процентах просроченной задолженности группы от остаточной задолженности группы, ухудшилось за 2013 г. для III и V групп и улучшилось для остальных.

Наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях за 2013г. (1,31 млн руб.) у V группы, а наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (20,5 млн руб.) - у VI группы.

По сравнению с 2012г. средние значения ИЖК в рублях для всех групп увеличилось. Наибольший рост средней величины ИЖК в иностранной валюте был у II и VI групп, а наибольшее снижение отмечено у IV группы (рис. 3).

Данные Банка России по состоянию на 01.01.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение декабря, составил 12,1%, что на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года.

Динамика ставок в 2013 году была неравномерной - в начале года они динамично росли, достигнув максимального значения 12,9% по итогам марта, но в дальнейшем наблюдалась тенденция к снижению ставок, пик которого пришелся на ноябрь?декабрь 2013 года.

Снижение ставок в конце года объясняется сезонными акциями банков - в третьем квартале 2013 года практически все лидеры ипотечного рынка запустили специальные предложения, позволяющие достаточно широкому кругу заемщиков рассчитывать на более низкие процентные ставки по ипотеке.

Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в 2013 году составила 12,4 % (накопленным итогом), что объясняется высоким уровнем ставок в первом квартале 2013 года.

Рисунок 4. Динамика средневзвешенной ставки ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)

Дополнительным фактором, мотивирующим крупные банки активизировать усилия по увеличению ипотечных портфелей, стала политика Банка России, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе рост размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. В этой связи кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего, доступом к фондированию), в зависимости от внутренних приоритетов могли сфокусироваться на более активном развитии ипотечного кредитования. Так, начиная со второго квартала 2013 г. Аналитическим центром АИЖК зафиксировано около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.

Средневзвешенный за 2013 г. срок кредитования ИЖК по всем группам кредитных организаций для ИЖК в рублях составил 14,7 лет, а для кредитов в иностранной валюте 12,7 лет. Наибольший средневзвешенный срок кредитования для кредитов в рублях у III группы - 15,6 лет, а для кредитов в валюте у I группы - 21,2 года. Наименьшие средневзвешенные сроки кредитования у VI группы: 10,3 года - для кредитов в рублях и 2,1 года - для кредитов в иностранной валюте.

По данным ЦБ РФ, в 2013г. приобретение кредитными организациями прав требования по ИЖК увеличилось на 5,17% относительно 2012 г. и составило 85,98 млрд руб. Приобретение прав требования по кредитам в рублях уменьшилось на 2,47% и достигло 61,71 млрд руб., а по кредитам в иностранной валюте увеличилось на 31,3% и составило 24,274 млрд руб. Наибольший объем приобретенных прав требования по ИЖК в 2013г. и в рублях, и в иностранной валюте, как и в 2012г., зафиксирован у кредитных организаций IV группы.

По оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. объем сделок на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования увеличился на 10 п.п. по равнению с 2012г. и составил 30%.

Таблица 3

Структура ипотечных жилищных кредитов

В 2013 г. доля ОАО «АИЖК» на ипотечном рынке составила в рублевом выражении 8,2% (111,3 млрд руб.), или около 10% от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке (рефинансирование) - 3,5% (48,0 млрд руб.), на вторичном - 4,7% (63,3 млрд руб.). По оценке ОАО «АИЖК», итоговый объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2013г. Составил 140,625 млрд. руб., из которых 55,5% (78,1 млрд руб.) ценных бумаг выпущено с участием самого Агентства.

В 2014г. размер материнского капитала ОАО «АИЖК» увеличен и составляет 429,4 тыс. руб. Проиндексированные ежегодные выплаты военнослужащим - участникам накопительно ипотечной системы в 2014 г. достигли 233 тыс. руб. Агентство по программе «Военная ипотека» увеличило максимальную сумму ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке с 2 млн. до 2,2 млн. руб. и снизило минимальный размер первоначального взноса с 30% до 20%.

В последние полгода многие ипотечные банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень кредитуемых объектов.

Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.01.2014 года составила 1,49%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 96%. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - быстро ухудшиться.

Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в 2013 году построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн. кв. метров (+5,6% к соответствующему периоду предыдущего года). Этот показатель является рекордным за всю историю Российской Федерации с 1990 года.

Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития - дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.

Рост цен на жилье, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что в условиях зафиксированной годовой инфляции (6,8%) говорит о том, что реальный прирост цен на жилье, в среднем по России, не превысил 0,5 п.п.

С учетом того, что реальные располагаемые доходы населения выросли на 3,3 п.п., а ставки по ипотечным кредитам снизились, можно говорить о том, что в конце 2013 года зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения, как за счет собственных, так и за счет заемных средств.

Самым «популярным» способом покупки недвижимости в РФ на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита. Эту насущную тему поднял в своем выступлении 30 января 2014 года Алексей Улюкаев, занимающий должность министра Минэкономразвития. Президент Владимир Путин также поддерживает это заявление и считает, что необходимо установить «твердую» процентную ставку по ипотеке, которая была бы близка к ставке рефинансирования Банка России. В свою очередь, Игорь Шувалов, первый вице-премьер РФ, указывает на стабильное увеличение по количеству выданных кредитов в 2013 году и в январе 2014 года, и считает, что нужно придерживаться выбранного правительством страны и банковскими организациями направления в этом сегменте.

Министерство финансов РФ прогнозирует снижение уровня инфляции в 2014 году до 5%-6%. В результате ипотека может подешеветь до 8% годовых.

Одновременно стоит отметить, что количество россиян, которые планируют улучшить жилищные условия, продолжает расти. По прогнозам рост ипотеки в 2014 году составит 20%-25%. Уже сейчас каждая четвертая покупка недвижимости совершается в кредит, потому что это самый доступный способ решения проблем с жильем. Радует и высокое качество заемщиков. Доля ипотечных кредитов без задолженности за шесть месяцев 2013 года составила 96%.

Активнее всего работают на ипотечном рынке государственные банки. Несмотря на активные темпы выдачи кредитов частными банками, лидерами продолжают оставаться Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Их доля в общем объеме ипотеки составляет 68%. Во втором полугодии активно начал наращивать объемы и Банк Москвы.

Место в рэнкинге на 01.07.2014	Место в рэнкинге на 01.07.2013	Наименование банка		Объем выданных ипот. жил. кредитов, млн. руб.	Темп прироста (I пг. 2014/I пг. 2013), %
1 полуг. 2014	1 полуг. 2013
		ОАО "Сбербанк России"
		ВТБ 24 (ЗАО)
		ЗАО "КБ Дельта Кредит"
		ОАО "Банк Москвы"
		ОАО АКБ "РОСБАНК"
		ОАО АКБ "Связь-Банк"
		ЗАО "Райффайзенбанк"
		ОАО "Банк "Санкт-Петербург"
		Финансовая группа "Открытие"*

Именно государственные банки влияют на динамику процентной ставки. Благодаря тому, что они снизили ставки во второй половине 2013 года, остальным кредитным организациям пришлось тоже пересматривать условия кредитования.

Среди последних планов Правительства - создание в ближайшем будущем единого центра по выдаче социальных ипотечных кредитов, который позволит и дальше развивать действующие ипотечные программы для малообеспеченных и незащищенных слоев населения (учителя, медики, ученые, военные, молодые семьи и т.д.).

Прогнозы аналитиков по развитию ипотечных программ РФ в первом полугодии 2014 года. Учитывая итоги суммарного ипотечного портфеля российских банков за 2013 год в целом, аналитики делают смелые прогнозы об увеличении объемов выдачи ипотечных кредитов на первое полугодие 2014 года на 16%. Причем, просроченная задолженность по ипотеке должна резко сократиться, если, конечно, экономическая ситуация в стране еще более не ухудшится. Если говорить конкретно об итогах января 2014 года, то пока что прослеживается некоторый рост средней стоимости кредитов, хотя многие банки России предлагают своим клиентам широкий выбор специальных ипотечных программ с пониженными ставками. По всей видимости, условия ипотеки по таким программам клиентов в чем-то не устраивают.

Эксперты склонны объяснять такой парадокс следующим образом. В первую очередь, в конце прошлого года и в начале нынешнего в банках увеличился приток клиентов, которые готовы брать ипотеку с низким первоначальным взносом. Во-вторых, большая часть клиентов ипотечных банков намеренно выбирают для себя программы с увеличенным средним сроком по выплатам. Естественно, что при этом ставки остаются высокими, так как напрямую зависят от размера собственных средств заемщика и срока кредитования.

Аналитики также отметили, что в январе 2014 года банки России начали готовить новые «гибкие» требования для своих клиентов. Они готовы идти на риски, чтобы привлечь заемщиков, даже если те не подходят под их основные первоначальные требования. Таким способом банки намерены сделать своих ипотечных заемщиков «главными кормильцами», которые принесут им экономический успех в будущем. Об этом сегодня в открытую говорят представители Россельхозбанка и Сбербанка, утверждая, что на такой шаг их, в свою очередь, толкает ЦБ.

Например, совсем недавно Сбербанк официально заявил о снижении своих основных ставок по ипотеке на 0,5 п.п. Но некоторых экспертов такая тенденция настораживает, ведь при «неадекватных» ипотечных предложениях могут резко возрасти и цены на недвижимость, особенно в Москве и в других крупных городах России.

Среднесрочный прогноз развития финансовой сферы, ипотеки и экономики России.

Свой прогноз, вплоть до 2016 года, недавно представили эксперты из Института экономического развития им. Гайдара. Этот документ добавил нервозности многим руководителям ипотечных банков. Эксперты считают, что доходы граждан страны в 2014 году вырастут совсем немного (не более чем на 0,9%). На перспективу 2015-2016 годов - еще меньше (на 0,4%). Это может значить лишь - темпы роста ипотечного кредитования будут постепенно снижаться. Долговая нагрузка на население будет стремительно расти, хоть банки и предлагают выгодные кредиты по ипотеке с замедлением объемов по их выплатам.

При этом, начнут расти расходы на обслуживание ипотечных кредитов, что не может не сказаться на финансовом развитии многих банков России, в первую очередь небольших. По мнению экспертов, нужно взглянуть на тенденцию снижения роста потребительских кредитов в 2013 году и тогда нетрудно будет сопоставить факты и сделать по аналогии выводы в отношении развития или «не развития» ипотечных программ.

Банки делают ставку на рублевую ипотеку.

Валютные ипотечные предложения не пользуются большим спросом в нашей стране. Их объем составляет не более 1% от всех выданных ипотечных кредитов. Сегодня банки делают основную ставку именно на рублевую ипотеку. Ситуация на первое полугодие 2014 года существенно не изменится. А вот давать прогнозы до конца года никто из владельцев ипотечных банков, экспертов или аналитиков не желает. Все будет зависеть от общей стабильности в стране.

Радикальные изменения по ипотечным ставкам возможны лишь в том случае, если экономику будет «отчаянно лихорадить». В другом случае можно будет надеяться на плавное (постепенное) снижение по среднегодовым ставкам. Руководители крупных ипотечных банков РФ склонны надеяться, что весной нынешнего года ставки по ипотечным рублевым кредитам останутся на уровне конца 2013 года (около 12,4% годовых).

ипотечный жилищный сбербанк россия

Таблица 4

Сравнительная характеристика основных условий ипотечного кредитования в различных банках

Сбербанк
Нордеа Банк
Райффайзенбанк
ЮниКредит Банк
Абсолют Банк
Московский кредитный банк
Собинбанк
Банк Москвы
Газпромбанк
Связь-Банк
Альфа-банк
Росевробанк
Промсвязьбанк
Транскапиталбанк
Татфондбанк
Балтинвестбанк
Глобэксбанк
Кредит Европа Банк
Ханты-Мансийский банк
Возрождение 2 3 1 2 1 9

Критерии оценки:

• 1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл -- от 25%, 2 балла -- от 20%, 3 балла -- до 20%.
• 2. Максимальный срок кредитования: 1 балл -- до 20 лет, 2 балла -- до 25 лет, 3 балла -- свыше 25 лет.
• 3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла - до 5 млн., 1 балл -- до 10 млн., 2 балла -- до 20 млн., 3 балла -- свыше 20
• 4. Величина процентной ставки: 1 балл -- выше средней, 2 - 2,5 балла -- приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла -- ниже средней ставки.
• 5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл -- 3 звезды, 2 балла -- 4 звезды, 3 балла -- 5 звезд.

Анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит в целом о возможном ухудшении ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе на фоне ослабления требований к заемщикам в предыдущие периоды. Также, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в начале июля 2013 банк «Союз» снизил минимальный первоначальный взнос до 15%, а Связь-Банк - до 0% в середине августа (при предоставлении справки по форме 2-НДФЛ). В случае (значительного) роста просроченной задолженности, нельзя исключать роста процентных ставок. Таким образом, рынок остаётся в состоянии значительной неопределённости.

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.

Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.

Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения - в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году - 574, в 2016 году - 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций - в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.

Таблица - Тенденции, характерные для рынка ИЖК в 2014-2017 гг.

Характерные особенности	Временной период
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
Количество ИЖК, млрд. руб.	1 012 800 шт. на сумму 1764,1	699 510 шт. на сумму 1161,7	856 461 шт. на сумму 1473,3	423 486 шт. на сумму 773,0
Доля ИЖК, заключенных в рублях	1 012 064	699 419	856 427	423 482
Долг, млрд. руб.	В руб. - 3391,9; в валюте - 136,5	В руб. - 3851,2; в валюте - 131,1	В руб. - 4421,9; в валюте - 71,2	В руб. - 4616,3; в валюте - 54,6
Сумма рефинансированных ИЖК, млрд. руб.	228,2	80,3	114,5	83,1
Объем досрочно погашенных ипотек, млрд. руб.	530,6	477,1	611,4	347,3

Источник: ЦБ РФ

Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.

Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.

Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие - средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.

Рисунок 1 - Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2012-2017 гг. в валюте и рублях

Источник: аналитические материалы Центробанка РФ «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, первое полугодие 2017 года

Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте - 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные - 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК - 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте - на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования - 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.

Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?

Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 - на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО - 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.

Рисунок 2 - Доля выданных ипотечных кредитов по ФО в 2017 году

Расчет «Страхового портала» по статистическим данным ЦБ РФ

Средневзвешенная процентная ставка по округам разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в Северо-Западном - 10,65%, в Южном - 10,7%, в Северо-Кавказском - 10,72%, в Приволжском - 10,6%, в Уральском - 10,65%, в Сибирском - 10,66%, в Дальневосточном - 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке - это Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).

Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению - еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.

Рисунок 3 - Динамика цен на рынке недвижимости РФ в 2012-2017 гг.

Расчеты Банки.ру по данным Банка России и Росстата

Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года - всего 194 млрд.руб.

Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год

Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка - Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.

ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента - ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 - Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками РФ в 2017 году

По данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»

По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона - ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне - 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном - 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором - 2,12 миллиона.

Заключение

По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.

Рынок ипотечного и жилищного кредитования играет важную роль при реализации экономической и социальной политики государства. Он находится в постоянном развитии, при этом динамика его зависит от многих факторов (рисунок 1). Стоит выделить:

• ? период становления рынка ИЖК (до 2004 года);
• ? период бурного и динамичного развития ипотеки (2006-2008 годы);
• ? стремительный обвал рынка в связи с кризисом на первичном и вторичном рынке недвижимости (2009 год),
• ? пост кризисное восстановления рынка в современных условиях (начиная с 2010 года).

Рисунок 1 Объем выданных ипотечных кредитов в России в 2006-2011 гг., млрд. руб.

Так, по итогам 2011 года совокупный портфель кредитов крупнейших 90 ипотечных банков (рейтинг представлен в Приложении) составил 624млрд рублей, при этом прирост по отношению к 2010 году составил практически 100%. Для сравнения, в 2010 году совокупный портфель тех же ипотечных банков составлял всего 353 млрд руб. При этом кардинальных изменений в списке лидеров ипотечного рынка не произошло: как и ранее, безоговорочно лидирует «Сбербанк», объем выданных ипотечных кредитов, которого составил 345,7 млрд руб., а его доля превысила 55%.

Вторую строчку, с существенным отставанием от лидера, занимает «ВТБ-24» - размер его ипотечного портфеля составил 80,4 млрд рублей, а доля рынка - 12,9%. Остальные банки существенно отстают от лидеров.

В 2012 г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

По состоянию на 1 января 2013 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2012 г. увеличилось на 9 кредитных организаций и составило 667 участников, из которых 580 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты (далее -- ИЖК), тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 189 кредитных организаций, в иностранной валюте -- 9. Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположены на территории Центрального федерального округа -- 363, из них в г. Москве -- 310. На втором месте по количеству кредитных организаций -- Приволжский федеральный округ (95 участников), из них в Республике Татарстан -- 20. Наименьшее количество кредитных организаций -- в Северо-Кавказском федеральном округе -- 3.

В 2012 г. кредитными организациями было предоставлено 691724 ИЖК на общую сумму 1032,0 млрд руб., что составляет 14,3% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,49 млн руб. против 1,37 млн руб. в 2011 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 32,1%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 43,9% (рисунок 2).

Рисунок 2 Динамика объемов и темпов прироста потребительских кредитов и ИЖК

В 2012 г. наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа -- 29,4% от всего объема выданных кредитов.

В 2012 г. было выдано 690050 рублевых кредитов на общую сумму 1017,3 млрд рублей против 1674 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 14,7 млрд в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с предыдущим годом увеличилась на 1,3 процентного пункта и достигла 98,6%. ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области -- 74,5% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов. ипотека кредит рынок

Задолженность по ИЖК в рублях в целом по РФ по сравнению с 2011 г. увеличилась на 42,6%, в иностранной валюте уменьшилась на 25,4% и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 1874,3 и 122,9 млрд руб. соответственно. При этом задолженность заемщиков Северо-Кавказского федерального округа по ИЖК в рублях увеличилась за год на 59,6%; уменьшением доли просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК.

Ипотечное кредитование относится к наиболее рискованным операциям по кредитованию ввиду долгосрочности ипотечных программ многие ссуды переходят в разряд просроченных. Динамику просроченной задолженности по ИЖК можно проанализировать на основании диаграммы, представленной на рисунке 3.

В 2012 г. удельный вес просроченной задолженности в сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта -- до 1,5%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, -- на 0,4 процентного пункта, составив 11,4%. При этом в денежном выражении просроченная задолженность по ИЖК в рублях по сравнению с 2011 г. увеличилась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в основном за счет конвертации в рубли ранее выданных в иностранной валюте ИЖК) и по состоянию на 1 января 2013 г. составила 27,5 и 14,0 млрд руб. соответственно.

Рисунок 3 Динамика просроченной задолженности по ИЖК

В России объем проченной задолженности варьируется в зависимости от региональной принадлежности. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 Региональная структура задолженности по ИЖК

В 2012 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, возросла на 0,4 процентного пункта, в иностранной валюте -- на 0,1 процентного пункта и составила по состоянию на 1 января 2013 г. 12,3 и 9,8% соответственно (рисунок 5). Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился и составил 180 месяцев (15 лет), а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, уменьшился по сравнению с 2011 г. на 13 месяцев -- до 135 месяцев (11,2 года).

Рисунок 5 Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)

В 2012 г. досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 252,4 млрд руб., или 24,5% от общего объема предоставленных в 2012 г. ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) 8 рублях -- на сумму 240,2 млрд руб. (рисунок 6).

Рисунок 6 Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)

Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 81,1%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 15,3 млрд руб. В 2012 г. 177 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 90,2 млрд руб. (в 2011 г. -- 168 кредитных организаций на сумму 93,7 млрд руб.). Причем если в 2011 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования путем продажи пула ИЖК, составили 13,1% общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями, то в 2012 г. -- 8,7% (рисунок 7).

Рисунок 7 Динамика объемов выдачи и рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации -- резиденты: в 2012 г. На них приходилось 76,9% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2012 г. по сравнению с 2011 г. доля операций, совершенных специализированными организациями -- резидентами, уменьшилась на 6,8 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 11,5% -- до 69,4 млрд руб. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования увеличилась на 6,2 процентного пункта и составила 20,1%, объем рефинансированных ими ИЖК возрос на 39,0% -- до 18,1 млрд руб. Доля специализированных организаций -- нерезидентов составила 0,1%, доля прочих организаций -- 2,9%. Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в 2012 г. рефинансировали ИЖК на сумму 9,2 млн руб. (рисунок 8). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2012 г. составила 11 млрд руб.

Рисунок 8 Источники финансирования (прав требования по ИЖК)(%)

Таким образом, в 2012 г. практически весь объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее -- АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством РФ, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.

По нашим оценкам, в 2013 году в России ожидается рост строительного сектора. В целом структура строящейся жилой недвижимости показывает, что она постепенно смещается в сторону возведения многоквартирных многоэтажных объектов, что в перспективе может привести к росту конкуренции на данном рынке. При наблюдающемся росте объема вводимых в эксплуатацию жилых объектов, общий объем строительства в течение 2009-2011 гг. имеет тенденцию к снижению. Это связано с тем, что строящиеся дома рано или поздно вводятся в эксплуатацию, а новые проекты на рынке ввиду проблем с заемным финансированием и общими негативными явлениями экономики не появлялись.

Таблица 4 - Динамика и структура ввода жилья в эксплуатацию в России

Что касается регионального рынка жилищного строительства по состоянию на 1 января 2011 г., на стадии строительства в г. Краснодар находилось 159 проектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 2,8 млн кв. м, что на 5,5% меньше, чем в начале 2010 г. При этом в докризисный период объемы строительства ежегодно возрастали: в 2006 г. в строительстве было зафиксировано 1,7 млн кв. м, в 2007 г. - уже 2,2 млн кв. м (+128%), в 2008 г. - 2,9 млн кв. м (+103%).

Минимальный темп роста, наблюдаемый в кризисный 2009 г. объяснялся тем, что на рынке активную роль стало играть государство, инициирующее масштабное строительство социального жилья и жилья для нужд Министерства обороны РФ. Тенденция сокращения объемов строительства в течение 2012 гг. будет остановлена, так как в 2010-2011 гг. наблюдалось снижение числа «законсервированных» строительных площадок.

В 2013 году в России ожидается рост строительного сектора и рост доли ипотечных кредитов на покупку недвижимости на первичном рынке.

Таким образом, в 2013 году объем ипотечного кредитования по прогнозам вырастет на 20--25% и составит 1,2--1,3 трлн руб. Драйвером роста останутся ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном рынке.

Базовыми предпосылками являются выполнение прогнозов по темпу роста российской экономики в 3,6% ВВП, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения темпы прироста могут составить 25%. Вероятность последнего сценария эксперты оценивают как достаточно низкую -- 20--30%. По нашим оценкам, прогнозируемые темпы роста будут соответствовать здоровому росту ипотечного рынка. Драйвером роста вновь станут кредиты на приобретение жилья в новостройках: с учетом текущей динамики доля таких кредитов к концу 2013 года может достичь уровня 35% объема выдачи.

В каждом экономически развитом государстве существенную часть рынка банковских услуг занимает ипотечное кредитование. Какими бы ни были зарплаты у населения — зачастую на покупку жилья гражданам приходится собирать не один год. Чтобы не откладывать приобретение такой желаемой жилплощади и существует ипотека.

Ниже IQReview рассмотрит текущее состояние российского ипотечного рынка.

Основные понятия об ипотечном рынке

Рынок ипотечного кредитования — это система, которая состоит из следующих составляющих:

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный). Сюда входит сфера деятельности заемщика и кредитора, то есть участниками являются граждане, которые берут ипотеку, и банки, которые выдают кредиты на покупку жилья.
2. Рынок ипотечных бумаг (вторичный). Это продажа ценных бумаг (закладных), которые выпускаются банками и продаются инвесторам.
3. Рынок недвижимости. Включает операции с самой недвижимостью.

Схема взаимодействия между тремя составляющими выглядит так:

1. Заемщик (гражданин, желающий приобрести жилье в ипотеку) обращается в банк, который предоставляет кредиты на жилье.
2. Банк оценивает финансовое состояние заемщика, и определяет (в случае положительного решения по ипотеке): максимально возможный размер кредита; длительность выплат; размер ежемесячного платежа.
3. В случае одобрения и согласования условий между участниками сделки (банк с одной стороны и заемщик с другой) заключается договор.
4. Между заемщиком и продавцом недвижимости оформляется договор купли-продажи выбранной квартиры.
5. Между банком и заемщиком оформляется кредитный договор.
6. По требованию банка заемщик оформляет страховку на жизнь и на купленное в ипотеку жилье.

В данном случае банк (кредитор) создает первичный рынок ипотеки. По усмотрению он может либо оставить выданные закладные у себя в портфеле, либо отдать их инвесторам. Инвесторы в данном случае создают вторичный рынок бумаг и обеспечивают бюджет банка средствами. Эти деньги банк может потратить на выдачу новых кредитов — после чего цикл повторяется.

По статистике, в государствах, имеющих развитую и стабильную экономику, население берет ипотечные кредиты более чем на 90% операций с недвижимостью. Обычно кредиты на жилье дешевле, чем потребительские — годовой процент в среднем составляет 5-7% (чем стабильнее и лучше экономическая ситуация, тем ниже процент, и наоборот).

История российского ипотечного рынка

Считается, что в России ипотечное кредитование появилось лишь в «девяностые» (а как более известное и массовое явление и того позже — примерно ближе к середине «нулевых»). Однако первые подобные услуги существовали и раньше: еще в 1754 году, при императрице Елизавете в Российской Империи банки выдавали ипотечные кредиты. Естественно, что спрос на них был не такой массовый, как сейчас, да и ориентированы они были не на среднестатистических граждан, а скорее на зажиточный класс.

Однако подобные услуги у российских банков все равно были актуальны и продолжали развиваться до самой революции 1917 года. После переворота на долгие годы об ипотечном кредитовании позабыли: при СССР такого понятия попросту не было.

А вот в современной форме ипотечный рынок России действительно зародился лишь в конце прошлого века, уже после распада Союза. Первые «шаги» российские банки на рынке ипотеки сделали в 1995 году. Первопроходцами были «Сбербанк» и «ДельтаКредит», которые стали выдавать населению кредиты под залог уже имеющейся недвижимости.

С тех пор условия выдачи частично изменились, став мягче и лояльнее к заемщику. К примеру, в «девяностые» ипотека выдавалась только тем, кто имеет официальный доход, а теперь учитываются и иные источники дохода. С другой стороны, раньше от заемщика требовали намного меньше справок и документов. Существовал еще один важный нюанс: раньше ипотечные кредиты выдавались только для приобретения вторичной недвижимости. Развитие ипотечного рынка в этом направлении не стимулировало строительную отрасль.

В кризис 1998 года российский рынок ипотечного кредитования, который только-только начал развиваться и набирать обороты, был позабыт из-за дефолта и проблем, которые за ним последовали. На несколько лет развитие этого направления остановилось: у банков не было средств на кредиты, у населения — возможности стабильно их выплачивать.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Восстановление после дефолта началось лишь к началу «нулевых», начиная с 2002 года. Интерес к ипотеке вновь возник в 2005-2007, когда реальные доходы граждан стали постепенно увеличиваться. Тогда же началось и активное развитие рынка: чтобы привлечь клиентов, банки создавали различные предложения. Вместе с этим начал развиваться и : спрос пошел вверх, а вместе с ним — и цены на недвижимость.

Кратко в цифрах:

• за 2005 год объем ипотечных кредитов в РФ составил чуть более 56 миллиардов рублей;
• за 2006 год — более 263 миллиардов рублей;
• за 2007 год — более 556 миллиардов рублей.

Существенный скачок приостановился в очередной кризис, разразившийся в 2008. Экономические проблемы привели к падению цен на недвижимость на 20-40%. Вдобавок к этому, часть банков помельче ушли с рынка (или свернули свои ипотечные программы), поскольку не имели средств на выдачу кредитов. В кризисный период такие услуги остались только у крупных банков, однако и у тех количество выданных займов снизилось в разы. Как результат ухудшения платежеспособности клиентов — стали ужесточаться условия выдачи ипотеки.

Восстановление ситуации началось в 2009 году. Этому способствовало правительство РФ, которое разработало программу для поддержки заемщиков. На это из бюджета было затрачено 250 млрд рублей. Эти средства пошли на рефинансирование кредитов, что ускорило процесс восстановления. Такие действия привели к тому, что в 2010 спрос на кредиты стал расти, а в 2011 ставки вновь снизились до отметки 11.5-12% годовых.

Сравнение ипотеки и аренды жилья (видео)

Текущее состояние ипотечного рынка РФ

В 2014 году на рынке ипотечного кредитования вместе с очередным кризисом снова начались проблемы. Проценты по кредитам подскочили до 20%. Вдобавок, возникли серьезные проблемы у тех, кто брал кредиты в валюте — из-за возросшего примерно в 2 раза курса доллара и евро эти заемщики перестали справляться с выплатами. Для стабилизации рынка правительство РФ снова выделило бюджетные средства и создало возможность льготных условий со ставкой в 13%.

На ближайшее будущее известны такие планы: к 2018 году власти обещают добиться снижения ипотечной ставки до 7% годовых.

Статистика выданных ипотечных жилищных кредитов

Анализ ипотечного рынка не будет полным без конкретных предприятий, которые работают на нем на данный момент.

Самыми крупными компаниями, выдающими кредиты на недвижимость в РФ, сейчас являются («места» в рейтинге распределены по состоянию на 1 января 2017):

1. Сбербанк.
2. ВТБ24.
3. АИЖК.
4. Газпромбанк.
5. Россельхозбанк.
6. Дельтакредит.
7. ФК Открытие.
8. Райффайзенбанк.
9. Связь-банк.

Условия у большинства организаций примерно одинаковые:

1. Срок займа — от 1 (чаще от 5) до 25-30 лет.
2. Сумма займа — обычно ограничивается минимальным пределом (в среднем от 300-400 тысяч). Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально для каждого заявителя. Иногда он может составлять полную стоимость покупки жилья, иногда — перекрывать лишь часть запрошенных средств.
3. Страхование: требуется практически всегда. Страховать требуют и покупаемый объект, и жизнь заемщика.
4. Рынок жилья: у некоторых банков есть ограничения — брать ипотеку можно только на первичный рынок. У других — кредиты выдаются и на «первичку», и на «вторичку».
5. Процентная ставка: в среднем — 12-13% годовых. Может отличаться как в большую, так и в меньшую (редко) стороны, в зависимости от множества факторов (сумма, срок кредитования, город, «характеристики» заемщика и так далее). Интересный факт: зачастую в рекламных объявлениях банки указывают заниженную ставку. Причем цифры могут быть и вовсе фантастические (для текущей ситуации на ипотечном рынке в РФ): 7-8% годовых. По факту же оказывается, что такие условия может быть и существуют, но только для узкого круга клиентов, и только при соблюдении целого списка условий.
6. Необходимость первоначального взноса: у всех банков по-разному. У некоторых отсутствует вообще. У других — может составлять в среднем минимум 10-20%.

Последовательность действий для получения ипотечного кредита

Отдельно стоит сказать о различных вариантах оформления ипотеки. Она может быть:

1. Стандартная. Обычный вариант, подходящий для тех, кто не имеет права на предусмотренные государством или банком льготы. Отличается самыми высокими (по сравнению с льготными категориями) ставками.
2. . Вариант для военнослужащих. Отличается в первую очередь ставками, которые чуть ниже, чем у стандартных ипотечных программ. В 2015 году средняя ставка по военной ипотеке составляла 8%, в 2016 — порядка 12%.
3. Ипотека с государственной поддержкой. Кредиты такого плана могут оформляться только на жилье, которое строится, причем строится с участием денег этого же банка. Условия таких программ могут частично отличаться от стандартного кредита. Средняя годовая ставка — 12%.
4. «Российская семья» (или «Обеспечение жильем молодых семей»). На данный момент срок действия — до 2020 года. Подходит для молодых семей (если хотя бы один из ее членов моложе 35 лет), которые живут в непригодных условиях (коммунальные квартиры, недостаточное количество площади по региональным нормам).