Piața creditelor ipotecare din Federația Rusă. Analiza pieței creditelor ipotecare din Federația Rusă

Sklyarova E.V. 1, Liman I.A. 2

STARE ACTUALA A PIEȚEI ÎMPRUMURILOR IPOTECE ÎN RUSIA

Adnotare

Articolul discută - starea actualăîmprumuturile ipotecare rezidențiale în condițiile socio-economice actuale, impactul creditării ipotecare asupra dezvoltării sectorului construcțiilor de locuințe și a economiei ruse în ansamblu.

Cuvinte cheie: ipotecare, creditare, imobiliare

Sklyarova E.V. 1, Liman I.A. 2

1 Licență, 2 Doctor în Economie, Profesor, Universitatea de Stat din Tyumen

STARE ACTUALĂ A PIEȚEI IPOTECECREDIT DE LOCUINȚĂ ÎN RUSIA

Abstract

În articol sunt luate în considerare următoarele întrebări – starea actuală a creditului ipotecar pentru locuințe în condițiile socioeconomice predominante, influența creditului ipotecar asupra dezvoltării activității de construcție a locuințelor iar cel economia Rusiei în general.

Cuvinte cheie: ipotecare, creditare, imobiliare

Una dintre cele mai stringente probleme ale societății moderne ruse a fost și rămâne problema locuințelor. Lipsa de locuințe afectează toate sferele vieții cetățenilor – social, profesional, personal, viata de familie. Cea mai eficientă soluție la această problemă este să iei un credit ipotecar. Această metodă de împrumut a devenit o adevărată salvare pentru majoritatea familiilor cu venituri mici și tinere care nu își pot permite costul integral al unui apartament sau al unei camere. În plus, prețurile locuințelor din țară nu sunt foarte democratice, iar crizele financiare și economice constante nu permit populației să acumuleze o anumită cantitate de capital pentru achiziționarea unor astfel de locuințe necesare. Prin urmare, este de două ori importantă îmbunătățirea și dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară, care poate oferi tuturor șansa de a dobândi metri patrati pentru cazare.

Volumul investițiilor în sectorul locuințelor

Imobiliarul este una dintre cele mai eficiente forme de investiție. În condiții de incertitudine economică, diverși factori politici sau problema stabilizării ratei economice, investițiile în locuințe sau imobile comerciale au devenit un adevărat panaceu pentru pierderea de capital. Un apartament sau o casă a devenit un instrument financiar și de investiții mai fiabil decât bursa de valori, obligațiunile și valorile mobiliare. Aceasta explică creșterea stabilă a pieței ipotecare din Rusia și numărul de credite ipotecare emise.

Cu toate acestea, judecând după rezultatele statisticilor, pe fondul numărului total de împrumuturi din Rusia, ponderea creditelor ipotecare este de doar 3% din PIB-ul total al țării. Spre comparație: în structura PIB-ului altor țări, această pondere este de aproximativ 32-82% în țările dezvoltate și stabile din punct de vedere economic și 2-36% în țările în curs de dezvoltare. Dinamica creșterii numărului de credite ipotecare este prezentată în Figura 1.

Orez. 1. Dinamica creditelor ipotecare în PIB-ul țărilor din întreaga lume

Această tendință este o dovadă a faptului că industria creditelor ipotecare din Rusia se află încă la una dintre etapele inițiale de dezvoltare. Putem spune că potențialul unui astfel de împrumut este destul de mare, întrucât volumele de investiții și creditare ipotecare cresc constant și dinamic în fiecare an (a se vedea datele din Tabelul 1).

Tabelul 1 – Dinamica PIB-ului Federației Ruse și volumul creditelor ipotecare emise pentru 2005-2014.

În fig. Figura 2 prezintă dinamica creditelor ipotecare pentru locuințe acordate în Rusia.

Orez. 2. Volumele pieței creditelor ipotecare rezidențiale în Federația Rusăîn 2008 – 2014

Analiza indicatorilor de mai sus sugerează că există o rată de creștere constantă în acest sector al pieței, care și-a restabilit treptat potențialul după criza financiară din 2008. Piața de locuințe și credite ipotecare a revenit la nivelul anterior în 3 ani, până în 2011.

Potrivit datelor pentru 2014, în Rusia au fost emise împrumuturi ipotecare în valoare totală de aproape 1.800 de miliarde de ruble în valoare de puțin peste 1 milion de unități. Aceste date depășesc 2013 de 1,2 ori în termeni cantitativi și de 1,3 ori în termeni monetari.

Creșterea constantă a numărului de credite acordate este urmată în mod logic de o creștere a volumului de locuințe oferite și în construcție. Până în 2014, volumul de spațiu rezidențial scos pe piață a depășit 83,6 milioane mp. Până în prezent, aceasta este cifra maximă pentru întreaga perioadă de existență a Federației Ruse. Pentru comparație, puteți consulta datele care reflectă dinamica creșterii locuințelor pentru 2005-2014. (Fig. 3).

Orez. 3. Dinamica volumului de locuințe noi puse în funcțiune în Federația Rusă pentru 2005-2014.

Creșterea simultană, s-ar putea spune, sincronă a volumului creditelor ipotecare și construcția de noi proiecte de locuințe ne permite să creăm un fel de echilibru pe piața imobiliară. Dezvoltarea construcțiilor și a locuințelor pe credit se susțin reciproc, ceea ce este stimulat și de solvabilitatea populației. Acordarea unui credit ipotecar este o șansă pentru dezvoltarea pieței primare de locuințe pentru construcții (a se vedea datele din Tabelul 2, care reflectă structura creditelor moderne pentru locuințe).

Tabelul 2 – Structura creditelor ipotecare pentru locuințe

Pe baza acestor date, concluzia principală este următoarea. Ponderea maximă în structura creditării ipotecare se referă la achiziționarea de locuințe pe piața secundară, piața primară nu are timp să ofere pozițiile necesare cumpărătorilor sau nu satisface cererea cu o ofertă adecvată.

Este necesar să se țină cont de faptul că cel puțin 40% din toate tranzacțiile cu locuințe de pe piața imobiliară primară sunt efectuate prin ipotecă. Dezvoltarea creditării ipotecare a devenit astăzi un factor determinant în dezvoltarea sectorului construcțiilor, ceea ce îi permite să dobândească o pondere tot mai mare în PIB-ul Rusiei.

Este important de remarcat faptul că în actualele circumstanțe socio-economice a avut loc o reducere bruscă a numărului de creditori ipotecari capabili și legitimi. Numărul de organizații ipotecare și instituții de credit este reflectat în dinamica infrastructurii în Tabelul 3 (conform Băncii Federației Ruse).

Tabelul 3 – Infrastructura sectorului bancar rusesc

Pe baza acestor date, putem concluziona că în 2014 un număr semnificativ de organizații de credit și credit ipotecar a fost redus, iar nivelul creditorilor existenți a scăzut semnificativ.

Datele de la 1 ianuarie 2015 indică faptul că creditarea pe piața primară a scăzut semnificativ față de aceeași dată din 2014. Scăderea a însemnat o scădere de 29 de instituții de credit, iar astăzi numărul acestora rămâne la 629 de instituții. Din acest număr, doar 534 de creditori au acordat împrumuturi ipotecare populației în 2014. Participanții rămași pe piața creditelor ipotecare au servit doar clienții existenți cu împrumuturi.

Numărul încă în creștere de credite ipotecare este un motiv de îngrijorare, mai ales în cazul creditelor ipotecare delincvente de până la 90 de zile sau mai mult (categoria 90+). De exemplu, de la 1 iulie 2015, volumul datoriilor ipotecare a atins maximul de la 1 ianuarie 2009 și s-a ridicat la peste 98 de miliarde de ruble. Această schimbare negativă se explică prin faptul că economia rusă a experimentat un impact „șoc” ca urmare a creșterii ratelor de schimb. Printre debitorii creditelor ipotecare se numără în principal plătitorii de credite ipotecare în valută. Structura datoriei pentru 2010-2015 este prezentat în figura 4.

Fig.4. Structura datoriei restante pe termeni de întârziere a plăților în 2010 – 2015

Cu toate acestea, creditele ipotecare rămân în continuare activul de cea mai bună calitate în comparație cu alte forme de creditare, în special creditele de consum. Pe baza datelor de la Banca Federației Ruse de la 1 iulie 2015, restanțele la plățile ipotecare rămân la un nivel destul de ridicat - 94%, creditele ipotecare cu datorii restante peste 90 de zile (90+) sunt în grupul de 2,7% din totalul datoriilor populației pe fondul altor tipuri de datorii – 13,9%.

Creșterea datoriilor se explică prin instabilitatea pe piețele financiare și valutare și prin introducerea de către alte țări a sancțiunilor economice împotriva Federației Ruse. Acest lucru a dus la dificultăți în domeniul investițiilor străine și al creditării externe. Piața creditelor ipotecare este în creștere în contextul creșterii ratelor ipotecare (vezi Fig. 5, care prezintă datele pentru 2010-2015).

Orez. 5. Ratele împrumuturilor ipotecare în ruble (2011 – 2014)

Conform datelor furnizate, rata medie ponderată a creditelor ipotecare în ruble pentru 2014 a fost de 12,45%. Acesta este un nivel mai scăzut în comparație cu ratele din anii 2000. – la acea vreme ratele ipotecare erau de 15-18%. Cu toate acestea, în ciuda acestui declin, creditele ipotecare rămân încă inaccesibile pentru majoritatea populației țării.

Concluzii

Rezultatul analizei statisticilor de mai sus sugerează că în condiții financiare și economice tensionate și fluctuații valutare, imobiliare a fost și rămâne singurul obiect de investiții de încredere. Una dintre cele mai accesibile și acceptabile forme de cumpărare de locuințe din Rusia rămâne ipoteca.

Tendințele de pe piața creditelor ipotecare rezidențiale demonstrează în mod direct acest lucru:

– volumul creditelor ipotecare este în creștere;

– numărul instituțiilor de credit care emit credite ipotecare este în scădere;

– creșterea dobânzilor ipotecare;

– ponderea datoriilor ipotecare restante este în scădere.

Creștere economică slabă și risc ridicat în mediul financiar în acest moment nu permite un salt în nivelul veniturilor populaţiei. De asemenea, sectorul ocupării forței de muncă nu permite creșterea nivelului veniturilor. De asemenea, schimbările negative puternice în sectorul valutar au condus la o scădere generală a nivelului veniturilor populației. Mulți deținători de împrumuturi în valută nu sunt în măsură să ramburseze împrumutul existent. ÎN în acest caz, refinanțarea și restructurarea datoriilor vor ajuta. Instabilitatea în politica externă iar pe piața internă are un impact negativ în sectorul construcțiilor - aici toate tendințele se manifestă cel mai clar datorită caracterului pe termen lung al proiectelor de construcții.

Dezvoltarea dinamică și stabilă a pieței de creditare pentru construcții și locuințe în ultimele decenii trece în prezent în starea de așteptare a schimbărilor mai mult caracter pozitiv. O cale de ieșire din această situație ar putea fi sprijinul guvernamental pe scară largă pentru sectorul creditelor ipotecare, precum și pentru organizațiile bancare. Aceste măsuri pot servi drept motor de dezvoltare pentru bănci și starea economică a țării.

Literatură

1. Raportul anual al Agenției de Credit Ipoteca Locuințelor pe anul 2014 // Site-ul oficial al OJSC „Agenția de Credit Ipoteca Locuințelor”. Mod de acces: .
2. Numărul de instituții de credit - participanți la piața de creditare pentru locuințe (ipotecare) // Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .
3. Kulikov A.G., Yanin V.S. Dezvoltarea creditării ipotecare pentru locuințe în Rusia: probleme de actualizare radicală a bazei metodologice //Bani și credit. 2014. Nr. 2. pp. 38 – 46.
4. Piața de locuințe și credite ipotecare. Trimestru II 2015 Centrul analitic AHML // Site-ul oficial al OJSC „Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințe”. Mod de acces: .
5. Sarkisyants A. Criza creditării ipotecare: țări străine și Rusia // Contabilitate și bănci. 2014. Nr. 9. pp. 54 – 61.
6. Informații despre piața de creditare pentru locuințe (ipotecare) din Rusia. Culegere statistică. Nr. 2 (2010-2014) // Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .
7. Informații privind datoria la împrumuturile acordate de instituțiile de credit indivizii// Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .
8. Informații despre creditele ipotecare pentru locuințe acordate de organizațiile de credit persoanelor rezidente și drepturile dobândite de creanță asupra creditelor ipotecare pentru locuințe în ruble // Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .

Referințe

1. Raportul anual al Agenției pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe pentru anul 2014 // Site-ul oficial al Agenției SA pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe. Mod de acces: .
2. Numărul de organizații de credit – participanți la piața de împrumut de locuințe (locuințe ipotecare) // Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .
3. Sandpipers A.G., Yanin V.S. Dezvoltarea creditării ipotecare pentru locuințe în Rusia: întrebări de actualizare radicală a bazei metodologice // Bani și credit. 2014. Nr. 2. Pagina 38 – 46.
4. Piața imobiliară și creditarea ipotecară. Trimestrul II 2015. Centrul analitic Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințe // Site-ul oficial al SA Agenția pentru Credit Ipoteca Locuințe. Mod de acces: .
5. Sarkisyants A. Criza creditării ipotecare: țări străine și Rusia // Departamentul de conturi și bănci. 2014. Nr. 9. Pagina 54 – 61.
6. Date despre piața de creditare a locuințelor (locuințe ipotecare) în Rusia. Culegere statistică. Nu. 2 (2010-2014) // Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .
7. Date privind datoria la împrumuturile acordate de către organizațiile de credit persoanelor fizice // Site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .
8. Date privind împrumuturile ipotecare pentru locuințe acordate de organizațiile de credit persoanelor fizice rezidente și drepturile dobândite ale cerinței pentru împrumuturile ipotecare pentru locuințe în ruble//site-ul oficial al Băncii Centrale a Federației Ruse. Mod de acces: .

Caracteristică importantăÎn 2013 s-a remarcat influența sporită a creditării ipotecare rezidențiale pe piața imobiliară din țară. Acest lucru este evidențiat de creșterea ponderii tranzacțiilor ipotecare pe fondul unei dinamici stabile a tranzacțiilor cu locuințe. Potrivit lui Rosreestr, fiecare al patrulea drept de proprietate (24,6%) înregistrat în tranzacțiile cu locuințe în 2013 a fost achiziționat cu ajutorul unui credit ipotecar.

Această cifră este un record pentru întreaga perioadă de observare (din 2005). Potrivit estimărilor AHML, în general, ponderea creditelor ipotecare în vânzarea de locuințe noi este de până la 40%, iar pentru unele proprietăți, tranzacțiile cu credite ipotecare se ridică la peste 50% și ajung la 70–80% din volumul vânzărilor.

În 2013, conform Băncii Centrale a Federației Ruse, volumul creditelor ipotecare emise a continuat să crească: 657 de instituții de credit au acordat 824.792 de credite în valoare de 1.354 trilioane. rub., care este cu 19,24% mai mult din punct de vedere al numărului de împrumuturi și cu 31,17% mai mult în termeni monetari decât în ​​2012.

Figura 2. Dinamica acordării creditelor ipotecare pentru locuințe ca total cumulat de la începutul anului

Datorie la creditele ipotecare de la 1 ianuarie 2014 În valoare de 2.648 trilioane. freca. Volumul creditelor pentru locuințe acordate în 2013 A ajuns la 1.404 trilioane. rub., sau 880.485 de împrumuturi cu o datorie de 2.765 trilioane. freca.

Datorii restante la creditele ipotecare de la 1 ianuarie 2014. a fost la nivelul de 39,50 miliarde de ruble, sau 1,49% din datoria rămasă, adică 0,59 puncte procentuale. mai puțin decât la 1 ianuarie 2013 Ponderea datoriei restante din datoria rămasă pe MHL în ruble de la 1 ianuarie 2014. a scăzut cu 0,47 p.p. la 1,0% faţă de 1 ianuarie 2013, iar pentru creditele în valută faţă de 1 ianuarie 2013, dimpotrivă, au crescut cu 1,15 puncte procentuale. până la 12,57%.

Figura 3. Dinamica valorii medii MHL pentru 6 grupuri de instituții de credit, clasificate în funcție de mărimea activelor (descrescător)

În 2013, ponderea MHL în valută în volumul creditelor emise a continuat să scadă: în termeni monetari - cu 0,3 puncte procentuale. la 1,12%, iar în termeni cantitativi - cu 0,02 puncte procentuale. până la 0,23% față de 2012. De la 1 ianuarie 2014 ponderea acestor împrumuturi în datoria rămasă a scăzut cu 1,93 puncte procentuale. la 4,22%, iar ponderea datoriei restante la MHL în valută străină în totalul datoriei restante a crescut cu 1,84 puncte procentuale. și s-a ridicat la 35,59%.

Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, ponderea datoriei MHL fără plăți restante în valoarea totală a datoriei MHL la 1 ianuarie 2014 a crescut cu 0,12 puncte procentuale. comparativ cu 1 ianuarie 2013 și a ajuns la 96,05%. Ponderea datoriilor la creditele nerambursabile (cu plăți restante de peste 180 de zile) în valoarea totală a datoriei la MHL a scăzut în aceeași perioadă cu 0,48 puncte procentuale. și s-a ridicat la 1,78%.

Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, dintre cele 6 grupuri de instituții de credit clasate în funcție de mărimea activelor (descrescător), ponderea grupului I a celor cinci instituții de credit cu cele mai mari active în volumul total furnizat în 2013 a fost MHL a fost la nivelul de 72,22% în termeni monetari și 76,93% în termeni cantitativi, adăugând, respectiv, 6,23 puncte procentuale. și 4,62 p.p. comparativ cu 2012 Comparativ cu anul 2011, ponderea grupei I în volumul creditelor ipotecare emise a crescut cu 18,46 puncte procentuale. iar din punct de vedere cantitativ - cu 14,63 puncte procentuale, ceea ce indică monopolizarea continuă a pieţei creditelor ipotecare. Începând cu 1 ianuarie 2014 primele două grupuri (19 instituții de credit) acoperă 80,13% din piața MHL. În consecință, cotele altor grupuri de instituții de credit au scăzut.

Cu o scădere la 1,49% în 2013. ponderea datoriei restante în totalul datoriei a Federației Ruse (39,50 miliarde RUB) față de 2,08% în 2012. Grupul II de instituții de credit „conduce”, menținând cea mai mare pondere a datoriei restante în 2013 (3,04%), având astfel cel mai riscant portofoliu de credite ipotecare. Calitatea portofoliilor de credite ale grupurilor, exprimată ca procent din datoria restante a grupului din datoria rămasă a grupului, s-a înrăutățit în 2013 pentru grupele III și V și s-a îmbunătățit pentru restul.

Cea mai mică valoare a creditului ipotecar mediu lunar în ruble pentru 2013. (1,31 milioane de ruble) în grupa V, iar cea mai mare valoare a valorii medii a HML în valută (20,5 milioane de ruble) este în grupa VI.

Comparativ cu 2012 Valorile medii HMI în ruble pentru toate grupurile au crescut. Cea mai mare creștere a valorii medii a HML în valută s-a observat în grupele II și VI, iar cea mai mare scădere a fost observată în grupa IV (Fig. 3).

Datele Băncii Rusiei de la 1 ianuarie 2014 indică faptul că nivelul ratelor de emitere a împrumuturilor ipotecare în ruble acordate în luna decembrie a fost de 12,1%, ceea ce este cu 0,6 puncte procentuale mai mare. sub nivelul din decembrie 2012.

Dinamica ratelor în 2013 a fost neuniformă - la începutul anului acestea au crescut dinamic, atingând o valoare maximă de 12,9% la sfârșitul lunii martie, dar ulterior s-a înregistrat o tendință descendentă a ratelor, al cărei vârf a avut loc în noiembrie– decembrie 2013.

Reducerea dobânzilor la sfârșitul anului se explică prin promoțiile sezoniere ale băncilor – în trimestrul III al anului 2013, aproape toți liderii pieței ipotecare au lansat oferte speciale care au permis unei game destul de variate de debitori să mizeze pe dobânzi ipotecare mai mici.

Rata medie ponderată la emiterea de credite ipotecare în anul 2013 a fost de 12,4% (total cumulat), ceea ce se explică prin nivelul ridicat al ratelor din primul trimestru al anului 2013.

Figura 4. Dinamica ratei medii ponderate MHL pentru 6 grupuri de instituții de credit, clasificate în funcție de mărimea activelor (descrescătoare)

Un factor suplimentar care a motivat marile bănci să intensifice eforturile de creștere a portofoliilor de credite ipotecare a fost politica Băncii Rusiei care vizează limitarea ratei de creștere a creditării negarantate, inclusiv creșterea mărimii rezervelor minime pentru pierderi la creditele de consum negarantate. În acest sens, instituțiile de credit care au capacitățile corespunzătoare (în primul rând acces la finanțare), în funcție de prioritățile interne, s-ar putea concentra pe o dezvoltare mai activă a creditării ipotecare. Astfel, începând cu trimestrul II al anului 2013, Centrul Analitic AHML a înregistrat circa 30 de cazuri de reduceri permanente sau temporare ale ratei dobânzii în rândul participanților activi pe piață.

Pentru 2013, termenul mediu ponderat al împrumuturilor MHL în toate grupurile de instituții de credit pentru MHL în ruble a fost de 14,7 ani, iar pentru împrumuturile în valută străină 12,7 ani. Cea mai lungă perioadă de creditare medie ponderată pentru împrumuturile în ruble din grupa III este de 15,6 ani, iar pentru împrumuturile în valută străină din grupa I este de 21,2 ani. Grupa VI are termenele medii ponderate cele mai scurte de împrumut: 10,3 ani pentru împrumuturile în ruble și 2,1 ani pentru împrumuturile în valută.

Potrivit Băncii Centrale a Federației Ruse, în 2013. Achiziția de către instituțiile de credit a drepturilor de creanță în cadrul creditelor ipotecare ipotecare a crescut cu 5,17% față de 2012 și s-a ridicat la 85,98 miliarde RUB. Achiziția de creanțe asupra împrumuturilor în ruble a scăzut cu 2,47% și a ajuns la 61,71 miliarde de ruble, iar la creditele în valută a crescut cu 31,3% și s-a ridicat la 24,274 miliarde de ruble. Cel mai mare volum de drepturi de creanță dobândite în cadrul MHL în 2013 atât în ​​ruble, cât și în valută, ca și în 2012, a fost înregistrată pentru instituțiile de credit din grupa IV.

Potrivit OJSC AHML, în 2013, volumul tranzacțiilor pe piața primară de locuințe cu credit ipotecar a crescut cu 10 puncte procentuale. comparativ cu 2012 și se ridica la 30%.

Tabelul 3

Structura creditelor ipotecare pentru locuințe

În 2013, ponderea AHML OJSC pe piața creditelor ipotecare s-a ridicat la 8,2% (111,3 miliarde RUB) în ruble, sau aproximativ 10% din numărul total de împrumuturi emise, inclusiv prin munca pe piața primară (refinanțare) - 3,5% (48,0 miliarde ruble), în secundar - 4,7% (63,3 miliarde ruble). Potrivit OJSC AHML, volumul final al emisiunii ipotecare ipotecare valori mobiliareîn 2013 S-a ridicat la 140,625 miliarde de ruble, din care 55,5% (78,1 miliarde de ruble) din titluri au fost emise cu participarea agenției însăși.

În 2014 dimensiune capital de maternitate OJSC „AHML” a crescut și sa ridicat la 429,4 mii de ruble. Plățile anuale indexate către personalul militar - participanții la sistemul ipotecar de economii în 2014 au ajuns la 233 mii de ruble. Agenția din cadrul programului ipotecar militar a crescut suma maximă a unui împrumut ipotecar la achiziționarea unui apartament pe piața primară de la 2 milioane la 2,2 milioane de ruble. si redusa dimensiune minimă avans de la 30% la 20%.

În ultimele șase luni, multe bănci ipotecare și-au relaxat cerințele pentru debitori: au redus avansul minim (inclusiv la zero), au crescut valoarea maximă a împrumutului și au extins lista obiectelor care pot fi împrumutate.

În ciuda unei oarecare slăbiri a cerințelor pentru debitori, calitatea portofoliului de credite ipotecare acumulat în bilanțurile băncilor este la nivel înalt. Ponderea plăților restante în volumul total al datoriei ipotecare acumulate la 1 ianuarie 2014 a fost de 1,49%, iar volumul total al creditelor ipotecare fără o singură întârziere este mai mare de 96%. Cu toate acestea, trebuie remarcat faptul că, în cazul unei deteriorări accentuate a situației economice și al șomajului în creștere, ponderea plăților restante poate crește, iar calitatea portofoliului de credite ipotecare se poate deteriora rapid.

Creșterea pieței creditelor ipotecare a devenit unul dintre principalii factori ai construcției de locuințe. Simțind că băncile au reluat împrumuturile industriei construcțiilor și cumpărătorilor de case, dezvoltatorii și-au intensificat activitățile. Astfel, în 2013 au fost construite 912,1 mii de apartamente cu o suprafață totală de 69,4 milioane de metri pătrați. contoare (+5,6% față de perioada corespunzătoare a anului precedent). Această cifră este un record în întreaga istorie a Federației Ruse din 1990.

Este important de menționat că creșterea simultană a volumului creditării ipotecare și a construcției de locuințe menține piața imobiliară pe o traiectorie de dezvoltare echilibrată - cererea efectivă suplimentară a populației, susținută de credite ipotecare, este absorbită de piața primară a locuințelor.

Creșterea prețurilor locuințelor, conform lui Rosstat, în 2013 față de 2012 a fost în medie de 7,2%, ceea ce în contextul inflației anuale înregistrate (6,8%) sugerează că creșterea reală a prețurilor locuințelor, în medie în Rusia, nu a depășit 0,5 procente. puncte.

Ținând cont de faptul că venitul real disponibil al populației a crescut cu 3,3 puncte procentuale, iar ratele creditelor ipotecare au scăzut, putem spune că la sfârșitul anului 2013 s-a înregistrat o creștere a disponibilității de locuințe pentru populație, atât pe cheltuială. proprii și și prin fonduri împrumutate.

Cel mai „popular” mod de a cumpăra imobiliare în Federația Rusă în ultimii 5-7 ani rămâne o ipotecă. Prin urmare, autoritățile țării în lor politica economica contribuie în orice mod posibil la programele bancare care vizează reducerea ratelor dobânzilor această specieîmprumut. Acest subiect presant a fost abordat în discursul său din 30 ianuarie 2014 de Alexey Ulyukaev, care deține funcția de ministru al Ministerului Dezvoltării Economice. Președintele Vladimir Putin susține și el această afirmație și consideră că este necesar să se stabilească o dobândă „firmă” la creditele ipotecare, care să fie apropiată de rata de refinanțare a Băncii Rusiei. La rândul său, Igor Shuvalov, prim-viceprim-ministru al Federației Ruse, arată o creștere stabilă a numărului de împrumuturi acordate în 2013 și ianuarie 2014 și consideră că este necesar să se adere la direcția aleasă de guvernul țării și banca organizațiile din acest segment.

Ministerul de Finanțe al Federației Ruse prezice o scădere a ratei inflației în 2014 la 5%-6%. Ca urmare, prețurile creditelor ipotecare pot scădea cu până la 8% pe an.

În același timp, este de remarcat faptul că numărul rușilor care intenționează să-și îmbunătățească condițiile de viață continuă să crească. Conform previziunilor, creșterea creditelor ipotecare în 2014 va fi de 20%-25%. Deja, fiecare a patra achiziție imobiliară se face pe credit, deoarece aceasta este cea mai accesibilă modalitate de a rezolva problemele de locuințe. De asemenea, suntem mulțumiți de calitatea înaltă a debitorilor. Ponderea creditelor ipotecare fără datorii pe șase luni din 2013 a fost de 96%.

Băncile de stat sunt cele mai active pe piața creditelor ipotecare. În ciuda ritmului activ de acordare a creditelor de către băncile private, Sberbank, VTB 24 și Gazprombank continuă să rămână lideri. Ponderea lor în volumul total al creditelor ipotecare este de 68%. În a doua jumătate a anului, Banca Moscovei a început să-și crească în mod activ volumele.

Locul în clasament din 01.07.2014	Locul în clasament din 01.07.2013	Numele băncii		Volumul creditelor ipotecare emise. trăit împrumuturi, milioane de ruble	Rata de creștere (prima jumătate a anului 2014/prima jumătate a anului 2013), %
1 jumatate. 2014	1 jumatate. 2013
		OJSC „Sberbank a Rusiei”
		VTB 24 (CJSC)
		CJSC „CB Delta Credit”
		OJSC „Banca Moscovei”
		OJSC JSCB „ROSBANK”
		OJSC AKB „Svyaz-Bank”
		ZAO "Raiffeisenbank"
		OJSC „Banca „Sankt Petersburg”
		Otkritie Financial Group*

Băncile de stat sunt cele care influențează dinamica ratelor dobânzilor. Din cauza faptului că au scăzut ratele în a doua jumătate a anului 2013, și alte instituții de credit au fost nevoite să-și reconsidere condițiile de creditare.

Printre ultimele planuri ale Guvernului se numără și crearea în viitorul apropiat a unui centru unic de eliberare a creditelor ipotecare sociale, care să permită dezvoltarea în continuare a programelor de credit ipotecar existente pentru segmentele cu venituri mici și vulnerabile ale populației (profesori, medici, oameni de știință, militari, familii tinere etc.).

Prognozele analiștilor pentru dezvoltarea programelor de credit ipotecar în Federația Rusă în prima jumătate a anului 2014. Ținând cont de rezultatele portofoliului total de credite ipotecare al băncilor rusești pentru anul 2013 în ansamblu, analiștii fac previziuni îndrăznețe cu privire la o creștere a volumului creditelor ipotecare pentru prima jumătate a anului 2014 cu 16%. Mai mult, datoria ipotecară restante ar trebui să scadă brusc, cu excepția cazului în care, desigur, situația economică din țară se înrăutățește și mai mult. Dacă vorbim în mod special despre rezultatele din ianuarie 2014, atunci până acum a existat o oarecare creștere a costului mediu al împrumuturilor, deși multe bănci rusești oferă clienților lor o selecție largă de programe speciale de credite ipotecare cu rate reduse. Aparent, condițiile ipotecare din astfel de programe nu se potrivesc cumva clienților.

Experții tind să explice acest paradox după cum urmează. În primul rând, la sfârșitul anului trecut și la începutul acestui an a crescut în bănci afluxul de clienți care sunt gata să contracteze un credit ipotecar cu un avans mic. În al doilea rând, majoritatea clienților băncilor ipotecare aleg în mod deliberat programe cu o perioadă medie de plată crescută. Desigur, ratele rămân ridicate, deoarece depind direct de mărimea fondurilor proprii ale împrumutatului și de termenul împrumutului.

De asemenea, analiștii au remarcat că în ianuarie 2014, băncile ruse au început să pregătească noi cerințe „flexibile” pentru clienții lor. Sunt dispuși să-și asume riscuri pentru a atrage debitori, chiar dacă nu își îndeplinesc cerințele inițiale de bază. În acest fel, băncile intenționează să facă din împrumutații lor ipotecare „principalii susținători” care le vor aduce succes economic în viitor. Reprezentanții Rosselkhozbank și Sberbank vorbesc astăzi deschis despre acest lucru, susținând că ei, la rândul lor, sunt împinși să facă un astfel de pas de către Banca Centrală.

De exemplu, recent Sberbank a anunțat oficial o reducere a ratelor ipotecare de bază cu 0,5 puncte procentuale. Unii experți sunt însă alarmați de această tendință, deoarece cu oferte de credite ipotecare „inadecvate”, prețurile imobiliarelor pot crește brusc, în special în Moscova și alte orașe mari ale Rusiei.

Prognoza de dezvoltare pe termen mediu sectorul financiar, creditele ipotecare și economia rusă.

Experții Institutului și-au prezentat recent previziunile până în 2016 dezvoltarea economică ei. Gaidar. Documentul a sporit nervozitatea multor directori ai băncilor ipotecare. Experții consideră că veniturile cetățenilor țării în 2014 vor crește destul de mult (cu cel mult 0,9%). Pentru viitorul 2015-2016 - chiar mai puțin (0,4%). Acest lucru poate însemna doar că rata de creștere a creditării ipotecare va scădea treptat. Povara datoriei asupra populației va crește rapid, deși băncile oferă credite ipotecare favorabile cu o încetinire a volumului plăților lor.

În același timp, costurile de deservire a creditelor ipotecare vor începe să crească, ceea ce nu poate decât să afecteze dezvoltarea financiară a multor bănci rusești, în primul rând a celor mici. Potrivit experților, trebuie să te uiți la tendința descendentă a creșterii creditelor de consum în 2013 și atunci nu va fi dificil să compari faptele și să tragi concluzii prin analogie cu privire la dezvoltarea sau „nedezvoltarea” programelor ipotecare.

Băncile pariază pe ipoteci în ruble.

Ofertele de credit ipotecar in valuta nu sunt la mare cautare in tara noastra. Volumul acestora nu depășește 1% din toate creditele ipotecare emise. Astăzi, băncile pun principalul lor pariu pe ipotecile în ruble. Situația pentru prima jumătate a anului 2014 nu se va schimba semnificativ. Dar niciunul dintre proprietarii de bănci ipotecare, experți sau analiști nu vrea să dea prognoze înainte de sfârșitul anului. Totul va depinde de stabilitatea generală din țară.

Schimbările radicale ale ratelor ipotecare sunt posibile numai dacă economia este într-o „febră disperată”. În caz contrar, se poate spera la o reducere lină (gradată) a ratelor medii anuale. Șefii marilor bănci ipotecare din Federația Rusă sunt înclinați să spere că, în primăvara acestui an, ratele la creditele ipotecare în ruble vor rămâne la nivelul de la sfârșitul anului 2013 (aproximativ 12,4% pe an).

locuințe ipotecare sberbank rusia

Tabelul 4

Caracteristici comparative ale principalelor condiții de creditare ipotecară în diferite bănci

Sberbank
Banca Nordea
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
Absolut Bank
Banca de credit din Moscova
Sobinbank
Banca Moscovei
Gazprombank
Svyaz-Bank
Banca Alfa
Rosevrobank
Promsvyazbank
Transcapitalbank
Tatfondbank
Baltinvestbank
Globexbank
Credit Europe Bank
Banca Khanty-Mansiysk
Trezire 2 3 1 2 1 9

Criterii de evaluare:

• 1. Valoarea avansului minim: 1 punct - de la 25%, 2 puncte - de la 20%, 3 puncte - până la 20%.
• 2. Termenul maxim al creditului: 1 punct - până la 20 de ani, 2 puncte - până la 25 de ani, 3 puncte - peste 25 de ani.
• 3. Valoarea maximă a împrumutului: 0,5 puncte - până la 5 milioane, 1 punct - până la 10 milioane, 2 puncte - până la 20 milioane, 3 puncte - peste 20
• 4. Rata dobânzii: 1 punct - peste medie, 2 - 2,5 puncte - aproximativ egală cu media (în funcție de limita superioară a ratei), 3 puncte - sub rata medie.
• 5. Evaluare de fiabilitate Forbes: 1 punct - 3 stele, 2 puncte - 4 stele, 3 puncte - 5 stele.

O analiză a comportamentului principalilor jucători de pe piața creditelor ipotecare indică, în general, o posibilă deteriorare a portofoliului de credite ipotecare al băncilor pe termen mediu pe fondul slăbirii cerințelor pentru debitori în perioadele precedente. De asemenea, conform datelor de monitorizare de la Centrul Analitic AHML, la începutul lunii iulie 2013, Soyuz Bank a redus avansul minim la 15%, iar Svyaz-Bank - la 0% la mijlocul lunii august (la furnizarea unui certificat în Formularul 2 -NDFL). În cazul unei creșteri (semnificative) a datoriei restante, o creștere a ratele dobânzilor. Astfel, piața rămâne într-o stare de incertitudine semnificativă.

Pentru majoritatea cetățenilor ruși, un credit ipotecar a devenit cel mai accesibil instrument pentru achiziționarea propriei locuințe. Ratele ipotecare mai mici pe fondul stabilizării prețurilor imobiliare atrag pe toată lumea mai multe persoaneși asigură disponibilitatea sporită a acestui serviciu pentru populație. De ce un credit ipotecar devine o metodă din ce în ce mai populară de îmbunătățire a condițiilor locative? Ce tendințe sunt tipice pentru piața imobiliară ipotecară? Care este dinamica dezvoltării pieței ipotecare? Vom încerca să răspundem la aceste și la alte întrebări în detaliu în acest articol.

Indicatori cheie de piață pentru 2014-2017

Potrivit Băncii Centrale, la 1 iulie 2017, în Federația Rusă funcționau 589 de organizații de credit, dintre care 423 acordau cetățenilor credite ipotecare pentru locuințe. Spre comparație, în 2014 existau 635 de astfel de organizații, în 2015 - 574, în 2016 - 499. Această scădere a numărului de organizații implicate în acordarea de credite ipotecare nu se explică atât de mult. situatia economicaîn țară sau scăderea cererii pentru astfel de servicii sau încetarea activităților instituțiilor de credit ca urmare a falimentului sau lichidării din alt motiv. O tendință descendentă a apărut tocmai în 2014, deoarece în perioadele anterioare piața MHL a fost caracterizată de o creștere a numărului de astfel de organizații - în 2009 erau 571, iar până în 2013 această cifră a crescut la 665. Tabelul de mai jos reflectă principalii indicatori care caracterizează dinamica pieţei ipotecare în ultimii ani.

Tabel - Tendințe caracteristice pieței imobiliare ipotecare în perioada 2014-2017.

Caracteristici	Perioada de timp
	1.01.2014 - 31.12.2014	1.01.2015 - 31.12.2015	1.01.2016 - 31.12.2016	1.01.2017 - 30.06.2017
Numărul de credite ipotecare, miliarde de ruble.	1.012.800 buc. în valoare de 1764,1	699 510 buc. în valoare de 1161,7	856 461 buc. în valoare de 1473,3	423 486 buc. în valoare de 773,0
Cota MHL încheiată în ruble	1 012 064	699 419	856 427	423 482
Datorii, miliarde de ruble	În frecare. - 3391,9; în valută - 136,5	În frecare. - 3851,2; în valută - 131.1	În frecare. - 4421,9; în valută - 71,2	În frecare. - 4616,3; în valută - 54,6
Suma creditelor ipotecare refinanțate, miliarde de ruble.	228,2	80,3	114,5	83,1
Volumul creditelor ipotecare rambursate anticipat, miliarde de ruble.	530,6	477,1	611,4	347,3

Sursa: Banca Centrală a Federației Ruse

Astfel, în absența creșterii veniturilor cetățenilor și a reducerii cererii de investiții, în 2015 s-a înregistrat o scădere a indicatorilor absoluti ai MHL. Dar deja în 2016, situația a început să se schimbe și această cifră s-a apropiat de nivelul din 2014, în ciuda scăderii numărului de bănci. În primele 6 luni ale anului 2017, cifra a crescut cu 16,3% față de aceeași perioadă de timp din 2016. În 2014, s-a înregistrat o creștere a numărului de credite ipotecare emise în ruble, iar MHL în valută a scăzut de 2,5 ori față de fundalul slăbirii rublei. Totodată, în 2015 numărul a scăzut de 1,4 ori datorită reducerii volumului de creditare cu 34%. În 2016, s-a înregistrat o creștere de 1,2 ori pe fondul unei creșteri a volumului de creditare cu 27,2%, în timp ce MHL în valută a scăzut din nou de 2,7 ori. În 2017, tendințele din anul precedent au continuat. În perioada analizată, datoria la creditele ipotecare în ruble a crescut semnificativ și a scăzut în valută.

Dinamica ratei medii ponderate în perioada 2012-2017

Portofoliul de credite al oricărei bănci este format din mai multe tipuri de credite, care pot fi pe termen lung, pe termen scurt și altele. Ratele unor astfel de împrumuturi diferă adesea unele de altele, iar pentru a cunoaște costul total al tuturor creditelor disponibile, a fost dezvoltat un concept special - rata medie ponderată a dobânzii (WAP). Este o reflectare a ratei medii a dobânzii la toate împrumuturile acordate de organizațiile bancare. Figura 1 prezintă dinamica modificărilor ATP din 2012 până în 2017 și oferă o prognoză pentru 2018.

Figura 1 - Rata medie ponderată a dobânzii la creditele ipotecare emise în perioada 2012-2017. în valută și ruble

Sursa: materiale analitice ale Băncii Centrale a Federației Ruse „Cu privire la starea pieței creditelor ipotecare pentru locuințe” pentru 2014, 2015, 2016, prima jumătate a anului 2017

După cum se poate observa din grafic, în 2012 PCA în ruble a fost de 12,3% (care este cu 0,4 puncte mai mare decât aceeași cifră din 2011), iar în valută - 9,8% (o creștere de 0,1%). În 2013, ATP nu s-a schimbat semnificativ și s-a ridicat la 12,4 și, respectiv, 9,6% în ruble și, respectiv, în valută. În 2014, modificările au fost foarte minore - 12,45 și 9,25%. În 2015, s-a înregistrat o creștere a ratelor la creditele ipotecare acordate - 13,35 și 9,82%. În 2016, au existat tendințe de scădere, deoarece ATP-ul în ruble a scăzut cu 0,87 puncte procentuale, iar în valută - cu 1,17 și s-a ridicat la 12,48 și, respectiv, 8,65%. În prima jumătate a anului 2017, s-a înregistrat o scădere semnificativă a ratelor dobânzilor la MHL oferite în ruble și valută, cu o creștere a termenilor de împrumut - 11,5 și 6,75% în ruble și valută. În același timp, deja în noiembrie indicatorul rublei era de 10,9%. Conform prognozei lui T. Vlasova, șeful departamentului de credite ipotecare al Grupului de Companii Ingrad, în 2018 ATP ar putea scădea la un record de 8-8,5%.

Câte credite ipotecare au fost emise în regiunile Federației Ruse?

Poziția de lider în acordarea de credite ipotecare este ocupată de Districtul Federal Volga, unde au fost încheiate 270.294 MHL-uri pentru 403.282.000 de ruble. Districtul Federal Central se află pe locul doi în rândul districtelor 254.969 de contracte de împrumut încheiate acolo din 1.086.940 în toată Federația Rusă. În același timp, 62.505 MHL-uri sunt la Moscova, iar 56.646 sunt în regiunea Moscovei, ceea ce reprezintă un record între entitățile constitutive ale Federației Ruse. Locul trei în raion este ocupat de regiunea Voronezh, unde au fost emise 16.511 credite ipotecare. Cele mai puține credite ipotecare au fost emise în Districtul Federal Caucaz de Nord - 24.281 de unități. Figura 2 prezintă ponderea împrumuturilor ipotecare emise pe piața primară de districtele federale ale Federației Ruse în 2017.

Figura 2 - Ponderea creditelor ipotecare emise în Districtul Federal în 2017

Calculul „Portalului de asigurări” conform datelor statistice ale Băncii Centrale a Federației Ruse

Rata medie ponderată a dobânzii variază ușor de la un district la altul. Astfel, în Districtul Federal Central este de 10,64%, în Districtul Federal de Nord-Vest - 10,65%, în Districtul Federal de Sud - 10,7%, în Districtul Federal Caucazian de Nord - 10,72%, în Districtul Federal Volga - 10,6%, în Districtul Federal Ural - 10,65%, în Siberia - 10,66%, în Orientul Îndepărtat - 10,57%. Dintre entitățile constitutive ale Federației Ruse, se pot distinge două regiuni cu cele mai mari și mai mici rate ale dobânzilor ipotecare - Republica Crimeea (11,24%) și Chuvahia (10,42%).

Costul creditelor ipotecare în clădiri noi și pe piața secundară

Potrivit datelor de la Agenția de Credit Ipoteca pentru Locuințe, în 2017 ponderea populației care a avut acces la un credit ipotecar a crescut cu 6 puncte procentuale și s-a ridicat la 43%. Principalii factori de creștere au fost reducerea ratelor și prețurilor imobiliare minus inflația. Prin comparație, în 2012, această pondere a populației era de doar 29%. Reducerea tarifelor este atractivă pentru cetățeni, deoarece dimensiunea plata lunara la credit, iar economiile pe întregul termen pot ajunge la 45%. În condițiile unei locuințe scumpe (atât pe piețele primare, cât și pe cele secundare), acest fapt este unul dintre cele decisive în alegerea creditării ipotecare. Figura 3 arată prețurile medii pe 1 mp. m. pe piata secundara si in cladiri noi.

Figura 3 - Dinamica prețurilor pe piața imobiliară din Rusia în perioada 2012-2017.

Calcule Banki.ru pe baza datelor de la Banca Rusiei și Rosstat

Creșterea prețurilor imobiliare se datorează faptului că piața construcțiilor încă nu și-a revenit din criza economică. Dinamica punerii în funcțiune a locuințelor încetinește deja oarecum ultimii ani, care poate fi explicată atât printr-o scădere a vânzărilor în 2015, cât și printr-o reducere a finanțării prin capital propriu și a creditării dezvoltatorilor. Perioada de după criză a arătat cei mai proasți indicatori pentru investițiile în imobiliare rezidențiale. Deci, în prima jumătate a anului 2016, această cifră a fost egală cu 239 de miliarde de ruble, iar pentru aceeași perioadă din 2017 - doar 194 de miliarde de ruble.

Volumul creditelor acordate de băncile de top în 2017

Ponderea creditelor ipotecare în portofoliul total al băncilor rusești depășește 11%. La sfârșitul anului 2017, această cifră era de 10,6%. Aproximativ 90% din portofoliul total revine creditelor (inclusiv retail) emise de cele mai mari 30 de bănci din Federația Rusă. În creditele ipotecare, două bănci conduc în mod tradițional - Sberbank și VTB. Mai mult, primul din 2017 a emis mai mult de jumătate din toate creditele ipotecare în valoare totală de peste 1 trilion de ruble. Portofoliul de credite ipotecare al Sberbank a crescut cu 17%.

VTB este comparativ cu mult în urmă concurentului său - în 2017 au fost emise împrumuturi ipotecare pentru mai mult de 430 de miliarde de ruble, iar portofoliul de credite a crescut doar cu 11%. Peste 70% din toate creditele ipotecare provin de la aceste 2 bănci, dar există și alți jucători de pe piață care au o importanță nu mică pentru dezvoltarea acesteia. Volumele de credite ipotecare emise de aceștia sunt prezentate în Figura 4.

Figura 4 - Volumul creditelor ipotecare emise de băncile de top din Federația Rusă în 2017

Potrivit analizei AHML „Rezultatele dezvoltării pieței ipotecare și imobiliare în 2017”

De la 1 ianuarie 2018, volumul portofoliului de credite ipotecare al băncilor a ajuns la 5,34 trilioane de ruble, din care 1,12 trilioane au fost credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe pe piața primară (în clădiri noi). În 2017, cetățenii Federației Ruse au achiziționat 2,85 milioane de apartamente (sau alte spații rezidențiale), ceea ce corespunde cererii de locuințe din 2016. La același nivel a rămas și cererea de clădiri noi - 621 mii contracte în 2017 față de 620 mii în 2016. Pe piața secundară au fost efectuate circa 2,23 milioane tranzacții. Ponderea tranzacțiilor ipotecare pe piața secundară a fost de 31%, pe piața primară - 50%, în primul caz, dimensiunea medie a unui credit ipotecar a fost de 1,74 milioane de ruble, în al doilea - 2,12 milioane.

Concluzie

La sfârșitul anului 2017, rămâne o concentrație ridicată a cererii și ofertei, acest lucru se remarcă în special în 10 regiuni ale Federației Ruse: Moscova și regiune, Sankt Petersburg, regiunea Tyumen, Tatarstan, regiunea Sverdlovsk, Bashkortostan, Teritoriul Krasnodar și altele. regiuni. Volumele mari de construcție de locuințe în aceste regiuni sunt susținute de mai mari salariileși dezvoltarea activă a creditării ipotecare. Aceste regiuni reprezintă 48% din toate creditele ipotecare emise în 2017.

Piața creditării ipotecare și a locuințelor joacă un rol important în punerea în aplicare a economiei și politica sociala state. Este în continuă dezvoltare, iar dinamica sa depinde de mulți factori (Figura 1). Merita subliniat:

• ? perioada de formare a pieței ipotecare pentru locuințe (până în 2004);
• ? perioada de dezvoltare rapidă și dinamică a creditelor ipotecare (2006-2008);
• ? colapsul rapid al pieței din cauza crizei de pe piețele imobiliare primare și secundare (2009),
• ? redresarea pieței după criză în conditii moderne(din 2010).

Figura 1 Volumul creditelor ipotecare emise în Rusia în perioada 2006-2011, miliarde de ruble.

Astfel, la sfârșitul anului 2011, portofoliul total de credite al celor mai mari 90 de bănci ipotecare (evaluarea este prezentată în Anexă) se ridica la 624 de miliarde de ruble, în timp ce creșterea față de 2010 a fost de aproape 100%. Pentru comparație, în 2010 portofoliul total al acelorași bănci ipotecare a fost de doar 353 de miliarde de ruble. În același timp, nu au existat modificări fundamentale în lista liderilor de pe piața creditelor ipotecare: ca și până acum, Sberbank este liderul incontestabil, volumul creditelor ipotecare emise s-a ridicat la 345,7 miliarde de ruble, iar ponderea sa a depășit 55%.

Al doilea loc, cu un decalaj semnificativ în urma liderului, este ocupat de VTB-24 - dimensiunea portofoliului său de credite ipotecare a fost de 80,4 miliarde de ruble, iar cota de piață a fost de 12,9%. Băncile rămase rămân semnificativ în urma liderilor.

În 2012, piața creditării ipotecare rezidențiale a fost caracterizată de o creștere a numărului de instituții de credit care acordă credite ipotecare rezidențiale.

La 1 ianuarie 2013, numărul participanților pe piața primară de creditare ipotecară pentru locuințe a crescut cu 9 instituții de credit față de începutul anului 2012 și a însumat 667 de participanți, dintre care 580 de instituții de credit au acordat credite ipotecare rezidențiale (denumite în continuare HML). ), în timp ce alte instituții de credit au deservit împrumuturi acordate anterior. 189 de instituții de credit au furnizat în mod regulat MHL în ruble și 9 în valută străină. Cea mai mare cantitate instituțiile de credit care acordă credite ipotecare sunt situate pe teritoriul Centralei districtul federal-- 363, dintre care la Moscova -- 310. Pe locul doi la numărul de organizații de credit se află Districtul Federal Volga (95 de participanți), dintre care în Republica Tatarstan -- 20. Cel mai mic număr de organizații de credit se află în Districtul Federal Caucazul de Nord - 3.

În 2012, instituțiile de credit au oferit 691.724 MHL pentru o sumă totală de 1032,0 miliarde de ruble, ceea ce reprezintă 14,3% din volumul total al creditelor de consum. Mărimea medie a împrumuturilor acordate a crescut la 1,49 milioane RUB. față de 1,37 milioane de ruble. în 2011. Numărul de MHL furnizate în perioada analizată a crescut cu 32,1% față de anul precedent. Volumul de MHL furnizat a crescut cu 43,9% (Figura 2).

Figura 2 Dinamica volumelor și ratelor de creștere a creditelor de consum și a creditelor ipotecare

În 2012, cea mai mare pondere a creditelor ipotecare emise a scăzut asupra debitorilor din Districtul Federal Central - 29,4% din volumul total al creditelor emise.

În 2012, au fost emise 690.050 de împrumuturi în ruble în valoare totală de 1.017,3 miliarde de ruble, față de 1.674 de împrumuturi acordate în valută, pentru o sumă totală de 14,7 miliarde în echivalent ruble. Ponderea creditelor în ruble în volumul total al creditelor ipotecare a crescut cu 1,3 puncte procentuale față de anul precedent și a ajuns la 98,6%. MHL în valută străină au fost furnizate în principal debitorilor din Moscova și regiunea Moscovei - 74,5% din volumul total al creditelor emise în valută străină. piata creditelor ipotecare

Datoria MHL în ruble în Federația Rusă în ansamblu a crescut cu 42,6% față de 2011, în valută străină a scăzut cu 25,4%, iar la 1 ianuarie 2013 se ridica la 1874,3 și 122,9 miliarde de ruble. respectiv. În același timp, datoria debitorilor din Districtul Federal Caucaz de Nord pentru creditele ipotecare în ruble a crescut în cursul anului cu 59,6%; o scădere a ponderii datoriei restante în valoarea datoriei la creditele ipotecare.

Creditul ipotecar este una dintre cele mai riscante operațiuni de creditare din cauza naturii pe termen lung a programelor de credit ipotecar, multe credite devin restante. Dinamica datoriei restante la creditele ipotecare poate fi analizată pe baza diagramei prezentate în Figura 3.

În 2012, ponderea datoriei restante în valoarea datoriei pe MHL furnizată în ruble a scăzut cu 0,5 puncte procentuale - la 1,5%, iar pe MHL furnizată în valută străină - cu 0,4 puncte procentuale, în valoare de 11,4%. În același timp, în termeni monetari, datoria restante la MHL în ruble a crescut cu 6,1% față de 2011, în valută s-a înregistrat o scădere cu 27,6% (în principal datorită conversiei în ruble a MHL emise anterior în valută) și de la 1 ianuarie 2013 s-a ridicat la 27,5 și 14,0 miliarde de ruble. respectiv.

Figura 3 Dinamica datoriei restante la creditele ipotecare

În Rusia, valoarea datoriei restante variază în funcție de regiune. Informațiile despre structura regională a datoriei pe MHL în ruble și valută, precum și ponderea datoriei restante sunt prezentate în Figura 4.

Figura 4 Structura regională a datoriei ipotecare

În 2012, rata medie ponderată a dobânzii la MHL furnizată în ruble a crescut cu 0,4 puncte procentuale, în valută - cu 0,1 puncte procentuale și a constituit 12,3 și, respectiv, 9,8 % la 1 ianuarie 2013 (Figura 5). Perioada medie ponderată pentru furnizarea MHL de către instituțiile de credit în ruble nu s-a modificat semnificativ și a fost de 180 de luni (15 ani), iar termenul pentru MHL furnizat în valută străină a scăzut față de 2011 cu 13 luni - la 135 de luni (11,2 ani). ).

Figura 5 Dinamica ratei medii ponderate a dobânzii (%)

În 2012, MHL (drepturile de creanță în baza MHL) au fost rambursate înainte de termen în valoare de 252,4 miliarde de ruble, sau 24,5% din volumul total de MHL furnizat în 2012, din care 8 ruble furnizate (achiziționate) - în valoare de 240,2 miliarde rub. (Figura 6).

Figura 6 Dinamica volumelor de emitere și rambursare anticipată a MHL (drepturi de creanță conform MHL)

Ponderea MHL (creante în cadrul MHL) rambursată înainte de termen din fondurile proprii ale debitorilor a fost de 81,1%. Valoarea rambursării anticipate a creanțelor din MHL a fost de 15,3 miliarde de ruble. În 2012, 177 de instituții de credit au refinanțat MHL (drepturi de creanță conform MHL) vânzându-le altor organizații în valoare de 90,2 miliarde RUB. (în 2011 - 168 de instituții de credit în valoare de 93,7 miliarde de ruble). Mai mult, dacă în anul 2011 fondurile primite de instituțiile de credit sub formă de refinanțare prin vânzarea unui pool de MHL au constituit 13,1% din volumul total de MHL furnizate de instituțiile de credit, atunci în 2012 - 8,7% (Figura 7).

Figura 7 Dinamica volumului de emitere și refinanțare a MHL (drepturi de creanță conform MHL) prin vânzarea acestora către alte organizații

Printre principalele surse de refinanțare a MHL prin vânzarea acestora către alte organizații, organizațiile specializate sunt rezidenții: în 2012, aceștia reprezentau 76,9% din volumul total al MHL refinanțat (creanțe asupra MHL). În 2012, față de 2011, ponderea tranzacțiilor efectuate de organizațiile rezidente specializate a scăzut cu 6,8 puncte procentuale, în timp ce volumul MHL refinanțat de acestea (creante sub MHL) a scăzut cu 11,5% - la 69,4 miliarde rub. Ponderea instituțiilor de credit în sursele de refinanțare a crescut cu 6,2 puncte procentuale și a constituit 20,1%, volumul creditelor ipotecare refinanțate de acestea a crescut cu 39,0% - la 18,1 miliarde de ruble. Ponderea organizaţiilor specializate nerezidente a fost de 0,1%, ponderea altor organizaţii a fost de 2,9%. Societățile de administrare a fondurilor mutuale de investiții și a fondurilor generale ale managementului băncilor în 2012 au refinanțat credite ipotecare individuale pentru locuințe în valoare de 9,2 milioane de ruble. (Figura 8). Emisiunea de obligațiuni garantate cu ipotecă cu activul reținut în bilanțul instituției de credit în 2012 s-a ridicat la 11 miliarde de ruble.

Figura 8 Surse de finanțare (drepturi de creanță pentru credit ipotecar) (%)

Astfel, în 2012, aproape întreg volumul MHL (drepturi de creanță în baza MHL) a fost refinanțat pe piața financiară internă. În prezent, instituțiilor de credit li se oferă posibilitatea de a utiliza drept garanție pentru operațiunile de refinanțare ale Băncii Rusiei atât obligațiuni ale Agenției pentru Credit Ipoteca pentru Locuințe (denumite în continuare AHML), cât și obligațiuni garantate cu credite ipotecare emise în conformitate cu legislația rusă. Federație, inclusiv obligațiuni cu acoperire ipotecară, garantate prin garanția comună a AHML.

Potrivit estimărilor noastre, sectorul construcțiilor este de așteptat să crească în Rusia în 2013. În general, structura imobiliarelor rezidențiale în construcție arată că aceasta se îndreaptă treptat către construcția de clădiri cu mai multe apartamente, înalte, ceea ce în viitor poate duce la creșterea concurenței pe această piață. Odată cu creșterea observată a volumului proprietăților rezidențiale puse în funcțiune, volumul total de construcție în perioada 2009-2011. tinde să scadă. Acest lucru se datorează faptului că, mai devreme sau mai târziu, casele în construcție sunt puse în funcțiune, iar noi proiecte nu au apărut pe piață din cauza problemelor cu finanțarea datoriilor și a fenomenelor economice generale negative.

Tabelul 4 - Dinamica și structura punerii în funcțiune a locuințelor în Rusia

În ceea ce privește piața regională de construcții de locuințe, de la 1 ianuarie 2011, în Krasnodar erau în construcție 159 de proiecte de construcție de locuințe cu mai multe etaje (MHC), cu o suprafață totală de 2,8 milioane de metri pătrați. m, ceea ce este cu 5,5% mai puțin decât la începutul anului 2010. În același timp, în perioada precriză, volumele de construcție au crescut anual: în 2006 s-au înregistrat 1,7 milioane de metri pătrați în construcții. m, în 2007 - deja 2,2 milioane mp. m (+128%), în 2008 - 2,9 milioane mp. m (+103%).

Rata minimă de creștere observată în anul de criză din 2009 s-a explicat prin faptul că statul a început să joace un rol activ pe piață, inițiind construcția pe scară largă de locuințe sociale și locuințe pentru nevoile Ministerului Apărării al Rusiei. Federaţie. Tendința către o reducere a volumelor de construcții pe parcursul anului 2012. va fi oprit, din 2010-2011. S-a înregistrat o scădere a numărului de șantiere de construcții „apăsate”.

În 2013, Rusia este de așteptat să înregistreze o creștere în sectorul construcțiilor și o creștere a ponderii creditelor ipotecare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pe piața primară.

Astfel, în 2013, volumul creditării ipotecare este proiectat să crească cu 20-25% și să se ridice la 1,2-1,3 trilioane de ruble. Motorul creșterii vor rămâne creditele ipotecare pentru achiziționarea de apartamente pe piața primară.

Condițiile de bază sunt îndeplinirea previziunilor pentru rata de creștere a economiei ruse de 3,6% din PIB, precum și absența șocurilor pe piețele financiare. Valoarea cheie dinamica ratelor dobânzilor va avea: dacă rămân la nivelul actual, piața va adăuga circa 20%, iar dacă scad, rata de creștere poate fi de 25%. Experții estimează probabilitatea acestui ultim scenariu ca fiind destul de scăzută - 20-30%. Estimăm că rata de creștere proiectată va fi în concordanță cu o creștere sănătoasă a pieței creditelor ipotecare. Motorul creșterii vor fi din nou creditele pentru achiziționarea de locuințe în clădiri noi: ținând cont de dinamica actuală, ponderea unor astfel de credite până la sfârșitul anului 2013 poate ajunge la 35% din volumul emisiunii.

În fiecare țară dezvoltată economic, o parte semnificativă a pieței serviciilor bancare este ocupată de creditarea ipotecară. Indiferent care sunt salariile populației, cetățenii trebuie adesea să petreacă mai mult de un an pentru a economisi bani pentru a cumpăra locuințe. Pentru a nu amâna achiziția unui astfel de spațiu de locuit dorit, există o ipotecă.

De mai jos IQReview va lua în considerare starea actuală Piața ipotecară din Rusia.

Concepte de bază despre piața creditelor ipotecare

Piața ipotecare este un sistem care constă din următoarele componente:

1. Piața ipotecare (primară). Aceasta include domeniul de activitate al debitorului și al creditorului, adică participanții sunt cetățeni care contractează credite ipotecare și bănci care emit împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe.
2. Piața titlurilor ipotecare (secundar). Aceasta este vânzarea titlurilor de valoare (ipoteci) care sunt emise de bănci și vândute investitorilor.
3. Piata imobiliara. Include tranzacții cu imobilul în sine.

Diagrama de interacțiune dintre cele trei componente arată astfel:

1. Un debitor (un cetățean care dorește să cumpere o casă cu o ipotecă) se adresează unei bănci care oferă credite pentru locuințe.
2. Banca evaluează starea financiară a împrumutatului și determină (în cazul unei decizii pozitive asupra creditului ipotecar): mărimea maximă posibilă a creditului; durata plăților; suma de plată lunară.
3. În cazul în care condițiile sunt aprobate și convenite între părțile la tranzacție (banca pe de o parte și împrumutatul pe de altă parte), se încheie un acord.
4. Între împrumutat și vânzătorul imobiliar se încheie un contract de cumpărare și vânzare pentru apartamentul selectat.
5. Între bancă și debitor se încheie un contract de împrumut.
6. La solicitarea băncii, împrumutatul încheie asigurare pe viață și pentru locuința achiziționată cu ipotecă.

În acest caz, banca (creditorul) creează piața primară a creditelor ipotecare. La discreția sa, poate fie să păstreze creditele ipotecare emise în portofoliu, fie să le dea investitorilor. În acest caz, investitorii creează o piață secundară pentru valori mobiliare și asigură bugetul băncii cu fonduri. Banca poate cheltui acești bani pe emiterea de noi împrumuturi, după care ciclul se repetă.

Potrivit statisticilor, în statele cu economii dezvoltate și stabile, populația contractă credite ipotecare pentru peste 90% din tranzacțiile imobiliare. De obicei, creditele pentru locuințe sunt mai ieftine decât creditele de consum - dobânda anuală este în medie de 5-7% (cu cât situația economică este mai stabilă și mai bună, cu atât dobânda este mai mică și invers).

Istoria pieței ipotecare din Rusia

Se crede că împrumuturile ipotecare au apărut în Rusia abia în „anii nouăzeci” (și ca un fenomen mai cunoscut și mai răspândit, chiar mai târziu - aproximativ mai aproape de mijlocul „zerului”). Cu toate acestea, primele astfel de servicii au existat înainte: în 1754, sub împărăteasa Elisabeta în Imperiul Rus băncile au acordat credite ipotecare. Desigur, cererea pentru ele nu a fost la fel de masivă ca acum și nu erau îndreptate către cetățenii obișnuiți, ci mai degrabă către clasa bogată.

Cu toate acestea, astfel de servicii de la băncile rusești erau încă relevante și au continuat să se dezvolte până la revoluția din 1917. După lovitură de stat, au uitat de împrumuturile ipotecare de mulți ani: sub URSS pur și simplu nu a existat un astfel de concept.

Dar, în forma sa modernă, piața ipotecară din Rusia a apărut cu adevărat abia la sfârșitul secolului trecut, după prăbușirea Uniunii. Băncile rusești au făcut primii pași pe piața creditelor ipotecare în 1995. Pionierii au fost Sberbank și DeltaCredit, care au început să acorde împrumuturi populației garantate cu imobile existente.

De atunci, condițiile de emitere s-au schimbat parțial, devenind mai blânde și mai loiale debitorului. De exemplu, în anii „nouăzeci” se acordau credite ipotecare doar celor cu venituri oficiale, dar acum sunt luate în considerare și alte surse de venit. Pe de altă parte, anterior solicitau mult mai puține certificate și documente de la împrumutat. Mai era unul nuanță importantă: Anterior, împrumuturile ipotecare erau emise doar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare secundare. Dezvoltarea pieței ipotecare în această direcție nu a stimulat industria construcțiilor.

În timpul crizei din 1998 piata ruseasca creditarea ipotecară, care tocmai începuse să se dezvolte și să capete avânt, a fost uitată din cauza incapacității de plată și a problemelor care au urmat. De câțiva ani, dezvoltarea acestei zone s-a oprit: băncile nu aveau fonduri pentru împrumuturi, iar populația nu avea capacitatea de a le rambursa stabil.

Piața ipotecară primară și secundară

Recuperarea după implicit a început abia la începutul anilor 2000, începând cu 2002. Dobânda pentru credite ipotecare a apărut din nou în 2005-2007, când veniturile reale ale cetățenilor au început să crească treptat. În același timp, a început dezvoltarea activă a pieței: pentru a atrage clienți, băncile au creat diverse oferte. În același timp, cererea a început să se dezvolte: cererea a crescut și, odată cu ea, prețurile imobiliare.

Pe scurt in cifre:

• în 2005, volumul creditelor ipotecare în Federația Rusă sa ridicat la puțin peste 56 de miliarde de ruble;
• pentru 2006 - mai mult de 263 de miliarde de ruble;
• pentru 2007 - mai mult de 556 de miliarde de ruble.

Saltul semnificativ s-a oprit în timpul următoarei crize care a izbucnit în 2008. Problemele economice au dus la o scădere a prețurilor imobiliare cu 20-40%. În plus, unele bănci mai mici au părăsit piața (sau și-au redus programele de credit ipotecar) pentru că nu aveau fonduri pentru a emite împrumuturi. În perioada de criză, astfel de servicii erau disponibile doar băncilor mari, cu toate acestea, chiar și pentru acestea, numărul creditelor acordate a scăzut semnificativ. Ca urmare a deteriorării solvabilității clienților, condițiile de emitere a creditelor ipotecare au început să devină mai stricte.

Restabilirea situației a început în 2009. Acest lucru a fost facilitat de guvernul rus, care a dezvoltat un program de sprijinire a debitorilor. Pentru aceasta au fost cheltuite 250 de miliarde de ruble din buget. Aceste fonduri au fost folosite pentru refinanțarea împrumuturilor, ceea ce a accelerat procesul de recuperare. Astfel de acțiuni au dus la faptul că în 2010 cererea de împrumuturi a început să crească, iar în 2011 ratele au scăzut din nou la 11,5-12% pe an.

Comparație între ipoteci și locuințe închiriate (video)

Starea actuală a pieței ipotecare din Rusia

În 2014, problemele au început din nou pe piața creditelor ipotecare împreună cu o nouă criză. Dobânda la împrumuturi a crescut la 20%. În plus, au mai fost probleme serioase cei care au contractat împrumuturi în valută - din cauza creșterii de aproximativ 2 ori a cursului de schimb al dolarului și euro, acești debitori nu au mai putut face față plăților. Pentru a stabiliza piața, guvernul rus a alocat din nou fonduri bugetare și a creat oportunitatea condiţii preferenţiale cu o rată de 13%.

Următoarele planuri sunt cunoscute pentru viitorul apropiat: până în 2018, autoritățile promit să reducă rata ipotecii la 7% pe an.

Statistica creditelor ipotecare pentru locuințe emise

O analiză a pieței ipotecare nu va fi completă fără anumite companii care operează în prezent în ea.

Cel mai mult companii mari emit în prezent împrumuturi pentru imobiliare în Federația Rusă (locurile în clasament sunt distribuite începând cu 1 ianuarie 2017):

1. Sberbank.
2. VTB24.
3. AHML.
4. Gazprombank.
5. Banca Rosselhoz.
6. Deltacredit.
7. FC Otkritie.
8. Raiffeisenbank.
9. Svyaz-bank.

Condițiile pentru majoritatea organizațiilor sunt aproximativ aceleași:

1. Termenul împrumutului este de la 1 (de obicei 5) la 25-30 de ani.
2. Suma împrumutului este de obicei limitată la o limită minimă (în medie de la 300-400 mii). Suma maximă a împrumutului este calculată individual pentru fiecare solicitant. Uneori poate fi costul integral al achiziției unei case, alteori poate acoperi doar o parte din fondurile solicitate.
3. Asigurare: aproape întotdeauna necesară. Atât obiectul cumpărat, cât și viața împrumutatului necesită asigurare.
4. Piața locuințelor: unele bănci au restricții - poți lua un credit ipotecar doar pe piața primară. Pentru alții, împrumuturile sunt acordate atât în ​​scopuri „primare”, cât și „secundare”.
5. Rata dobânzii: în medie - 12-13% pe an. Poate diferi atât în ​​sus, cât și în jos (rar), în funcție de mulți factori (suma, termenul împrumutului, orașul, „caracteristicile” împrumutatului și așa mai departe). Fapt interesant: băncile indică adesea o rată redusă în reclame. Mai mult decât atât, cifrele pot fi complet fantastice (pentru situația actuală de pe piața creditelor ipotecare din Federația Rusă): 7-8% pe an. De fapt, se dovedește că astfel de condiții pot exista, dar numai pentru un cerc restrâns de clienți și numai dacă este îndeplinită o listă întreagă de condiții.
6. Necesitatea unui avans: toate băncile sunt diferite. Unii nu o au deloc. Pentru alții, poate o medie de cel puțin 10-20%.

Secvența de acțiuni pentru obținerea unui credit ipotecar

Separat, merită menționate diferitele opțiuni pentru obținerea unui credit ipotecar. Ar putea fi:

1. Standard. Opțiunea obișnuită, potrivită pentru cei care nu au dreptul la beneficii oferite de stat sau de bancă. Are cele mai mari rate (comparativ cu categoriile preferențiale).
2. . Opțiune pentru personal militar. Diferă în primul rând prin rate, care sunt ușor mai mici decât cele ale programelor standard de credit ipotecar. În 2015, rata medie pentru ipoteca militara a fost de 8%, în 2016 - aproximativ 12%.
3. Ipoteca cu sprijinul statului. Împrumuturile de acest tip pot fi acordate doar pentru locuințe care se construiesc și se construiesc cu participarea banilor de la aceeași bancă. Termenii și condițiile unor astfel de programe pot diferi parțial de un împrumut standard. Rata medie anuală este de 12%.
4. „Familia rusă” (sau „Oferirea de locuințe pentru familiile tinere”). Valabil în prezent până în 2020. Potrivit pentru familii tinere (dacă cel puțin unul dintre membrii săi are sub 35 de ani) care locuiesc în condiții necorespunzătoare (apartamente comunale, spațiu insuficient conform standardelor regionale).