Coeficientul de utilizare a teritoriului(KIT) arată raportul dintre suprafața totală totală a clădirilor și suprafața amplasamentului. Prin stabilirea unui anumit coeficient, autoritățile orașului reglementează încărcarea pe teritoriu în acest fel: o anumită sumă apartamente, birouri sau spatii comerciale. În acest caz, dezvoltatorul trebuie să aleagă: fie creșterea suprafeței clădirii (deși procentul acesteia este limitat de Reguli) reducând în același timp numărul de etaje, fie creșterea numărului de etaje (până la înălțimea maximă admisă) reducând în același timp clădirea. zonă.

Inițial, o secțiune separată a Regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor pentru orașul stațiune Soci, dezvoltată de Institutul de Proiecte de Construcții din Sankt Petersburg, LLC pe baza instrucțiunilor administrației orașului în 2009, a fost dedicată coeficienților de utilizare a teritoriului.

Faptul că acest termen a fost introdus în Reguli este evidențiat de prezența unei definiții a CIT în Capitolul 1 „Dispoziții generale”:

„Coeficientul de utilizare a teritoriului (TRU) este raportul dintre suprafața totală a podelei din clădirile de pe un teren și suprafața terenului. Înmulțirea valorii CIT maxim admisibil cu suprafața șantierului dă suprafața maximă admisă pe șantier.”

Dar în timpul discuției documentului care reglementează dezvoltarea viitorului capital jocuri olimpice, în secțiunea KIT Adunarea Orașului misterios a dispărut. A existat o definiție în termeni de bază, dar termenul nu a fost menționat în altă parte. Toate conversațiile din comunitatea profesională a orașului și încercările de a readuce coeficientul la Reguli au fost ignorate atât de ramurile legislative, cât și de cele executive ale guvernului orașului, iar Soci a continuat să devină copleșită de evoluții care erau agresive pentru populația locală și turiști.

Abia atunci când președintele a fost atent și a cerut autorităților orașului și regiunii să se oprească la Soci, când deja trecuseră doi ani de la Olimpiada, problema restituirii coeficientului de utilizare a teritoriului de la Soci a fost din nou pusă pe ordinea de zi și a câștigat în cele din urmă sprijinul șefului orașului. De remarcat, totuși, deputații Adunării Orașului Soci a Convocației a IV-a nu au acceptat modificări ale Regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor care stabilesc CIT pentru fiecare dintre zonele teritoriale. Este dificil să explici o astfel de „încăpățânare” a deputaților poporului ca altceva decât prin lobby pentru interesele industriei construcțiilor.

Situația s-a schimbat radical după următoarele alegeri pentru Primăria Orașului din septembrie anul trecut. Un corp parlamentar actualizat pe teritoriul orașului stațiune municipal Soci, care a introdus o nouă zonă teritorială și a stabilit valoarea CIT pentru fiecare zonă teritorială.

Modificările la Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor au intrat în vigoare din momentul publicării în ziarul Soci News nr. 174(2540)-175(2541) din 17 noiembrie 2015 și, prin urmare, trebuie luate în considerare la proiectarea unei noi dezvoltări. sau reconstruirea unuia existent.

În noua ediție, Tabelul 11 ​​„Parametrii limită de construcție și reconstrucție permisă a proiectelor de construcții capitale” arată astfel:

NR - nereglementat, parametrii de construcție se stabilesc ca parte a documentației de amenajare a teritoriului, determinate prin procese funcționale, stabilite conform standardelor și cerințelor tehnologice relevante.

1. Pentru șantierele de dezvoltare rezidențială, înălțimea gardului de 2 metri poate fi depășită între terenurile adiacente, cu condiția ca aceasta să nu încalce caracteristicile volumetrico-spațiale ale clădirilor din jur și standardele de peisaj, insolație și lumină naturală, dar nu mai mult de 2,5 metri.
2. Gardurile de-a lungul străzilor principale ar trebui să fie realizate într-un design „transparent” cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului.
3. O abatere de la valoarea specificată a înălțimii maxime a clădirilor, structurilor, structurilor este permisă în funcție de natura terenului, dar nu mai mult de 10 la sută. Această abatere este acceptabilă fără a urma proceduri suplimentare.
4. Această secțiune nu se aplică tipurilor de utilizare permisă specificate în Tabelul nr. 9 din prezentele Reguli sub nr. 3.5; 11,8; 21,3; 22,1 - 22,7; 23.1 - 23.4, 24.1.
5. La întocmirea unui plan de dezvoltare urbană, se permite abaterea de la procentul maxim de dezvoltare sau de la retragerea minimă de la limitele terenului fără a urma proceduri suplimentare, la reconstrucția proiectelor de construcții capitale - clădiri, structuri, proiecte de construcții neterminate (dacă există document care confirmă dreptul la un astfel de obiect), contur exterior care se află în afara limitelor delimitării minime admisibile față de limitele terenului sau depășește coeficientul maxim de dezvoltare stabilit prin reglementările de urbanism pentru acest teren. În acest caz, limita procentului maxim de dezvoltare și a retragerii minime față de limitele terenului se reflectă în planul de urbanism de-a lungul conturului exterior al clădirii (structurii) și reconstrucția este permisă numai prin creșterea numărului de etaje ale unor astfel de obiecte.
6. Dacă terenul (existent sau în curs de formare) nu are formă dreptunghiulară, lungimea minimă a acestuia de-a lungul frontului stradal poate fi redusă, dar nu cu mai mult de 40%, cu condiția ca suprafața sa să nu fie mai mică decât suprafața convențională (lungimea minimă de-a lungul frontul stradal inmultit cu adancimea minima) conform acestui tabel.
7. Acest parametru este utilizat pentru părțile supraterane ale clădirilor și structurilor.

În noua ediție a PZZ, se modifică și definiția conceptului „Coeficient de utilizare a teritoriului (TRU)” - acesta este un tip de limitare stabilit prin reglementările de urbanism (în ceea ce privește parametrii maximi de construcție permisi, reconstrucția capitalului). proiecte de construcție), definită ca raportul dintre suprafața totală totală a clădirilor, structurilor, structurilor de pe teren (existente și care pot fi construite suplimentar) și suprafața terenului. Suprafața totală totală a clădirilor, structurilor, structurilor care pot fi construite pe un teren este determinată prin înmulțirea valorii coeficientului cu suprafața terenului.

Pe lângă tipurile de utilizare permise, PZZ (GPZU) fixează parametrii maximi pentru dezvoltarea unui teren.

Deci, care sunt parametrii maximi de dezvoltare conform regulilor de utilizare a terenului și de dezvoltare? Există doar trei parametri:

1. Densitatea clădirii ( câți metri pătrați de suprafață se pot construi pe un hectar de teren). De exemplu, densitatea 000 va însemna că se pot construi 25.000 mp pe 1 hectar, iar 2.500 mp pe un teren de 10 acri.
2. Înălțimea clădirii(în metri), de exemplu 20 de metri
3. Procentul de dezvoltare (ca procent din suprafața totală a terenului).. De exemplu, dacă procentul de dezvoltare este de 20%, iar parcela are o suprafață de 000 mp, atunci imobilul poate fi amplasat pe nu mai mult de 2000 mp. Restul de 8.000 mp. trebuie să fie liber de dezvoltare.

O definiție mai precisă poate fi găsită în PZZ-urile în sine (de exemplu, PZZ-ul Moscovei):

Limitarea parametrilor de construcție și reconstrucție permise a proiectelor de construcții capitale, care includ:

1) densitatea construcției unui teren - raportul dintre suprafața totală a podelei tuturor proiectelor de construcție de capital care sunt situate și (sau) pot fi amplasate pe un teren (în metri patrati) pe suprafața terenului (în hectare), unde:

- suprafața totală a podelei unui proiect de construcție capitală înseamnă suprafața totală a tuturor parterului unui proiect de construcție capitală (inclusiv partea tehnică, mansardă și, de asemenea, parterul, dacă partea superioară a etajului acestuia este de cel puțin 2 m deasupra nivelului mediu de planificare al solului), care include și zona mezaninelor, galeriilor și balcoanelor de vizualizare și alte holuri, verande, loggii și balcoane; galerii vitrate exterioare, precum si trecerile catre alte cladiri, masurate in dimensiunile peretilor exteriori conform masurarii exterioare;

- suprafața spațiilor cu mai multe lumini, precum și spațiul dintre rampele de scări mai late decât lățimea zborului de peste 1,5 m și deschiderile în etajele cu o suprafață mai mare de 36 mp trebuie incluse în suprafața totală a clădirii într-un singur etaj;

2) numărul maxim de etaje sau înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor,

Unde:

- numărarea numărului de etaje ale clădirilor, structurilor, structurilor se efectuează în conformitate cu

cu prevederile setului de reguli relevante, în funcție de tipul proiectului de construcție capitală;

- înălțimea maximă a clădirilor, structurilor, structurilor - dimensiunea liniară verticală a unei clădiri, structuri, structuri de la fiecare marcaj de teren existent în limitele terenului în conformitate cu Baza cartografică de stat unificată a orașului Moscova până la cea mai înaltă cotă a elementului structural al clădirii, structură, structură (parapet de acoperiș plat; cornișă, coamă sau fronton al unui acoperiș înclinat; cupolă; turn; cele mai înalte elemente structurale ale clădirii ar trebui, de asemenea, considerate a fi ieșiri pe acoperiș, suprastructuri pt. amplasarea echipamentelor tehnice, realizate în structuri permanente, în raport cu clădirile de cult - mărul crucii în raport cu bisericile creștine, clopotnițele, kullas - în raport cu moscheile, ținând cont de minarete, marca superioară a cupolei, turnul și. alte verticale elemente structurale– în raport cu sinagogi și alte clădiri de cult), în timp ce antenele de acoperiș, paratrăsnetul și alte dispozitive inginerești nu sunt luate în considerare la determinarea înălțimii maxime a unei clădiri, structuri, structuri;

3) procent maxim dezvoltare în limitele unui teren - raportul dintre suprafața totală a unui teren care poate fi construit cu proiecte de construcție capitală (denumită în continuare suprafața de construcție), la întreaga suprafață a terenului , unde determinarea suprafeței clădirilor, structurilor, structurilor se realizează în conformitate cu prevederile setului de reguli relevante, în funcție de tipul proiectului de construcție capitală.

Pentru a schimba regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, puteți utiliza serviciul companiei noastre pentru schimbarea PZZ-ului

* Luând în considerare utilizarea unei benzi pentru parcarea mașinilor.

Note

1 Lățimea străzilor și drumurilor se determină prin calcul în funcție de intensitatea circulației și a pietonilor, de compoziția elementelor amplasate în cadrul profilului transversal (străzi, benzi tehnice pentru amenajarea comunicațiilor subterane, trotuare, spații verzi etc.), luând în considerare ia în considerare cerințele sanitare și igienice și cerințele de protecție civilă. De regulă, lățimea străzilor și a drumurilor în linii roșii este considerată m: drumuri principale - 50-75; străzile principale - 40-80; străzi și drumuri locale - 15-25.

2 În condiții de teren complex sau de reconstrucție, precum și în zonele cu valoare urbanistică mare a teritoriului, se admite reducerea vitezei de proiectare pentru drumurile expres și străzile de circulație continuă cu 10 km/h cu scăderea razelor. a curbelor în plan şi o creştere a pantelor longitudinale.

3 Pentru circulația autobuzelor și troleibuzelor pe străzile și drumurile principale din orașele mari, mari și mari, trebuie prevăzută o bandă exterioară de 4 m lățime; pentru trecerea autobuzelor în orele de vârf cu o intensitate mai mare de 40 de unități/oră, iar în condiții de reconstrucție - mai mult de 20 de unități/oră, se admite un drum separat de 8-12 m lățime.

Pe drumurile principale cu trafic prioritar camioane Este permisă creșterea lățimii benzii la 4 m.

4 În subregiunile climatice IA, IB și IG, cele mai mari pante longitudinale ale drumului de pe străzile și drumurile principale ar trebui reduse cu 10%. În zonele cu un volum de zăpadă de iarnă mai mare de 600 m/m, trebuie prevăzute benzi de până la 3 m lățime pe carosabilul străzilor și drumurilor pentru depozitarea zăpezii.

5 Lățimea părții pietonale a trotuarelor și potecilor nu include suprafețele necesare pentru adăpostirea chioșcurilor, băncuțelor etc.

6 În subregiunile climatice IA, IB și IG, în zonele cu volume de zăpadă mai mari de 200 m/m, lățimea trotuarelor de pe străzile principale trebuie să fie de cel puțin 3 m.

7 În condiții de reconstrucție pe străzile din localitate, precum și cu un trafic pietonal estimat mai mic de 50 persoane/oră pe ambele sensuri, sunt permise trotuare și poteci cu lățime de 1 m.

8 Când trotuarele se învecinează direct cu pereții clădirilor, zidurile de sprijin sau gardurile, lățimea acestora trebuie mărită cu cel puțin 0,5 m.

9 Se permite să se prevadă realizarea treptată a parametrilor de proiectare a străzilor și drumurilor principale, a intersecțiilor de transport, ținând cont de volumele specifice de circulație și pietoni, cu rezervarea obligatorie a teritoriului și a spațiului subteran pentru construcția viitoare.

10 V mici, medii și marile orase, precum și în condiții de reconstrucție și la organizarea circulației cu sens unic, este permisă utilizarea parametrilor străzilor principale cu semnificație raională pentru proiectarea străzilor principale cu semnificație la nivel de oraș.

> Anexe la SNiP 2.07.01-89 (2000). Urbanism. Planificarea și dezvoltarea așezărilor urbane și rurale (ediția actualizată a SNiP 2.07.01-89*) > SNiP. Anexa 4. Indicatori standard ai densității clădirilor în zonele teritoriale

Croitor. Anexa 4. Indicatori standard ai densității clădirilor în zonele teritoriale

Anexa 4.

Indicatori standard ai densității clădirilor în zonele teritoriale

• 1. Pentru așezările urbane, se recomandă ca densitatea de construcție a parcelelor teritoriale să nu fie mai mare decât cea dată în tabelul 1.

Principalii indicatori ai densității clădirii sunt:

coeficient de dezvoltare - raportul dintre suprafața ocupată de clădiri și structuri și suprafața amplasamentului (bloc);

coeficientul densității clădirii - raportul dintre suprafața tuturor etajelor clădirilor și structurilor și suprafața amplasamentului (bloc).

În standardele regionale, locale de planificare urbană și în Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor municipii pot fi stabiliți indicatori suplimentari care caracterizează volumul maxim admisibil de construcție al clădirilor și structurilor în raport cu suprafața șantierului; numărul de etaje complete și înălțimea admisă a clădirilor și structurilor din zone specifice, precum și alte restricții ținând cont de caracteristicile urbanistice locale (aspectul așezării, mediul istoric, peisajul).

Tabelul 1. Indicatori ai densității de construcție a zonelor zonelor teritoriale.

Note:

• 1. Pentru zonele rezidențiale, publice și de afaceri, coeficienții de construcție și coeficienții de densitate a clădirii se dau pe teritoriul blocului (brut), ținând cont de instituțiile și întreprinderile de servicii și garajele cerute de calcul; parcări pentru mașini, spații verzi, locuri de joacă și alte facilități.

Pentru zonele industriale, coeficienții indicați sunt dați pentru blocurile de dezvoltare industrială, inclusiv unul sau mai multe obiecte.

• 2. La calcularea coeficienților de densitate a clădirii, suprafața podelei este determinată de dimensiunile exterioare ale clădirii. Sunt luate în considerare doar etajele supraterane, inclusiv mansardele. Etajele subterane ale clădirilor și structurilor nu sunt luate în considerare. O structură subterană nu este luată în considerare dacă suprafața pământului (suprafața supraterană) de deasupra acesteia este utilizată pentru amenajarea teritoriului, organizarea locurilor de joacă, parcări și alte tipuri de îmbunătățiri.
• 3. Limitele blocurilor sunt linii roșii.
• 4. La reconstrucția blocurilor existente de zone rezidențiale, publice și de afaceri (inclusiv adăugarea de etaje, mansarde), este necesar să se asigure volumul necesar de instituții și întreprinderi de servicii pentru populația care locuiește în aceste blocuri. Este permisă luarea în considerare a unităților de servicii disponibile în blocurile învecinate - sub rezerva razelor standard de accesibilitate a acestora (cu excepția instituții preșcolareŞi scoli primare). În condițiile reconstrucției clădirilor existente, densitatea clădirii poate fi crescută, dar nu mai mult de 30%, sub rezerva normelor sanitare, igienice și de securitate la incendiu, ținând cont de secțiunea 15.