Ce se va întâmpla cu imobiliare anul acesta? Cumpărați pentru schimbare

Experții au vorbit despre modul în care sancțiunile vor afecta accesibilitatea locuințelor și creditelor ipotecare, precum și dezvoltarea proiectelor de dezvoltare în Rusia

Foto: Alexander Tarasenkov/Interpress/TASS

Pe 6 aprilie, Trezoreria SUA a impus sancțiuni împotriva miliardarilor, managerilor și oficialilor ruși. Acest lucru a provocat o prăbușire a prețurilor acțiunilor companiilor rusești. În același timp, a fost observată o slăbire bruscă a cursului de schimb al rublei.

„Strategia SUA este de a reduce interesul investitorilor pentru orice companie rusă”

Maria Litinetskaya, managing partner Metrium, membră a rețelei de parteneri CBRE

— Acțiunile companiilor rusești de dezvoltare au scăzut la bursele internaționale, deși nici aceste companii în sine, nici managerii lor nu au fost incluse în lista de sancțiuni. De exemplu, acțiunile LSR au scăzut cu 9%, iar Etalon Group of Companies - cu 11%. Faptul este că strategia administrației americane vizează o reducere generală a interesului investitorilor în orice companie rusă. Investitorii nu știu, relativ vorbind, cine va urma, așa că acțiunile tuturor jucătorilor autohtoni s-au scufundat. În viitor, această situație poate complica accesul dezvoltatorilor ruși pe piețele străine de capital, deși importanța lor pentru industrie este minimă.

Sancțiunile pot afecta piața imobiliară rusă în ansamblu în primul rând indirect, printr-o situație economică înrăutățită. De exemplu, ieri, din cauza scăderii prețurilor acțiunilor interne, rubla s-a slăbit considerabil. Deoarece Rusia este încă dependentă în mare măsură de importuri, orice întărire a dolarului și a euro duce la prețuri mai mari pentru orice, inclusiv materiale de constructii, și în același timp are de suferit și solvabilitatea potențialilor cumpărători de locuințe. În consecință, accelerarea inflației și dificultatea accesului băncilor autohtone la împrumuturi ieftine în Occident vor deveni un mare obstacol în calea reducerii rata cheie Banca Centrală, precum și creșterea disponibilității creditelor ipotecare.

„Sancțiunile pot afecta băncile – lideri în credite ipotecare”

Dmitri Trubnikov, director financiar al Grupului de companii A101

— Prezența la bursă extinde capacitățile companiei și îmbunătățește reputația acesteia în rândul clienților și contrapărților, dar nu are un impact critic asupra performanței, cel puțin datorită faptului că piața imobiliară este foarte locală. Din câte știm, toate companiile publice implicate în afacerile de dezvoltare continuă să funcționeze în mod normal și nu întâmpină dificultăți în a-și îndeplini obligațiile.

Industria construcțiilor poate fi afectată mai grav de impactul circumstanțelor asupra băncilor mari aflate sub sancțiuni, inclusiv a liderilor actuali în domeniul creditării ipotecare. Pentru al doilea an consecutiv, creditele ipotecare au fost principalul motor al cererii ponderea tranzacțiilor care le utilizează este în continuă creștere și se ridică acum la aproximativ 65%. O scădere a capitalizării poate limita capacitățile băncilor în acest domeniu.

În plus, intrarea iminentă în vigoare a modificărilor la 214-FZ va face din bănci atât unica sursă de finanțare pentru proiectele de dezvoltare, cât și deținătoarea de conturi escrow în care fondurile primite de la cumpărătorii de apartamente în clădiri noi vor fi acumulate înainte de punerea lor în funcțiune. Cu mult înainte de introducerea sancțiunilor, întrebările au rămas deschise cu privire la disponibilitatea și capacitatea băncilor de a înlocui pe deplin mecanismele de strângere de fonduri în cadrul DDU cu finanțarea acestora, precum și încrederea publicului în industria bancară în ansamblu. Dacă consecințele negative ale sancțiunilor nu sunt nivelate în viitorul apropiat, aceste probleme vor deveni și mai acute.

„Veniturile cumpărătorilor vor deveni prea mici pentru a cumpăra o casă”

Marina Tolstik, managing partner al Miel-Network of Real Estate Offices

— Scăderea rublei și creșterea dolarului și a euro vor stimula cu siguranță cererea de imobiliare, deoarece acesta este singurul instrument cu care un cetățean obișnuit al țării noastre poate încerca să-și salveze economiile, care își pierd rapid din valoare. În consecință, o creștere a cererii va determina o absorbție mai rapidă a ofertelor depuse, o scădere a concurenței și posibilitatea vânzătorilor de a menține prețurile oferind o reducere mai mică. Desigur, prețurile imobiliare vor crește.

Dacă scăderea burselor se va dovedi prelungită, atunci creșterea cererii de imobiliare va fi urmată de o nouă stagnare a imobiliare: toți cei care vor și au timp să cumpere apartamente vor face acest lucru, iar în rest nivelul veniturilor. va deveni prea scăzut pentru a rezolva problemele legate de locuințe.

„Cererea de proprietăți imobiliare suburbane va scădea”

Dmitri Taganov, șeful centrului analitic Inkom-Real Estate:

— Nu se poate spune că inițiativele autorităților americane vor duce la vreo schimbare globală pe piața primară imobiliară din regiunea capitalei. Da, unii mari antreprenori și-au pierdut o parte din fonduri, dar interesele lor personale au avut de suferit, și nu piața imobiliară în ansamblu.

Situația macroeconomică poate deveni însă mult mai complicată dacă nu individuală, dar se introduc așa-numitele sancțiuni sectoriale, care afectează diferite industrii. Dar introducerea lor poate afecta piața imobiliară doar indirect. Consecința sancțiunilor din unele industrii poate fi o reducere a locurilor de muncă, plăți de bonusuri și alte bonusuri salariale.

Din cauza scăderii solvabilității populației, cererea de imobile va scădea, iar într-o măsură mai mare aceasta va afecta locuințele suburbane, aflate acum într-o stare de stagnare. Dar segmentul de clădiri noi se simte destul de confortabil. Și ceea ce este deosebit de semnificativ este că în ultimii câțiva ani (tocmai când au fost în vigoare sancțiunile) am înregistrat o creștere colosală a volumului de aprovizionare pe piața „primară” atât în ​​capitală, cât și în regiunea Moscovei.

„Slăbirea rublei va atrage cumpărătorii de case pe piață”

Pavel Poselenov, președintele grupului de dezvoltare Ingrad

— Imobilul din țara noastră a fost și rămâne unul dintre cele mai de încredere active pentru conservarea fondurilor în perioadele de cataclisme politice și economice. Situația politicii externe nu s-a schimbat ieri, dar 2017 și începutul lui 2018 au arătat prezența și creșterea unei cereri efective stabile, inclusiv datorită ratelor ipotecare mai scăzute. În mai puțin de patru ani, cererea și-a revenit.

Poate că slăbirea rublei va provoca o creștere a cererii și intrarea pe piață a acelor cumpărători care plănuiau o achiziție și se tem de devalorizarea monedei naționale. În orice caz, acum este important să facem o alegere în favoarea unui dezvoltator de încredere, cu un portofoliu diversificat, care să poată lucra eficient atât cu produsul, cât și cu prețul.

„Este puțin probabil ca proiectele de dezvoltare ale inculpaților să aibă de suferit”

Sergey Lobzhanidze, directorul platformei analitice bnMAP.pro:

„Nu este prima dată când sunt introduse sancțiuni. Măsurile luate anterior împotriva celor mai mari bănci nu au scos în evidență un impact semnificativ asupra pieței imobiliare: nu a existat o creștere a ratelor la creditele ipotecare, dimpotrivă, ratele sunt în scădere sistematic, iar ponderea tranzacțiilor ipotecare este în creștere; Piața imobiliară rezidențială este axată în principal pe cumpărătorii autohtoni. Prin urmare, companiile care tranzacționează pe piețele mondiale vor fi primele care vor suferi de pe urma noilor sancțiuni.

Da, noua listă de sancțiuni include companii care includ structuri de dezvoltare - acestea sunt holdingurile Basic Element și Renova. Filialele lor astăzi își construiesc în mod activ la Moscova, regiunea Moscovei și unele regiuni din Rusia. Produsul acestor companii este axat în principal pe piața internă – după cum confirmă o analiză a tranzacțiilor pe proiectele lor, cererea este preponderent locală. Astfel, sancțiunile nu ar trebui să aibă un impact semnificativ asupra dezvoltării acestor proiecte. Dimpotrivă, piața poate experimenta o creștere a cererii într-un număr de segmente de bunuri imobiliare rezidențiale din partea emigranților și „migranților de întoarcere”.

Daromir Obukhanich, director general al Grupului de companii MIC

— piata ruseasca imobiliare ca sector al economiei ruse nu poate să nu răspundă la factori politica externă. Volatilitatea actuală a cursurilor de schimb și slăbirea rublei pot provoca o creștere a cererii, dar într-o măsură mai mare aceasta este o proiecție a perspectivei pe termen scurt. Reacția activității de cumpărare va deveni cel mai probabil o expresie a unui scenariu de stres, când, în condiții de incertitudine, nevoia de a-și păstra economiile va crește.

Dar pe termen lung, noile sancțiuni complică și mai mult situația economică a țării, ceea ce cu siguranță nu este încurajator. afaceri rusești. Deprecierea monedei ruse ca urmare a prăbușirii indicilor ruși cu 9% din cauza presiunii externe va afecta solvabilitatea populației, puterea de cumpărare va scădea.

În plus, există posibilitatea ca Banca Centrală să crească rata cheie, iar acest lucru poate duce la o creștere a costului resurselor de credit, în special ipoteci și linii de credit pentru dezvoltatori, ceea ce va duce la o modificare a ofertei. preţ. Astfel, este dificil de prezis evoluția cererii în segmentul de locuințe standard, care în prezent rămâne tensionat stabil și, prin urmare, dificil de prezis dinamica dezvoltării pieței.

„Proiectele de dezvoltare vor deveni mai scumpe”

​Aidar Galeev, șeful departamentului de consultanță strategică la RRG

— Setul de sancțiuni, aparent, este departe de a fi complet. În special, au început să vorbească despre interzicerea achiziției de obligațiuni guvernamentale și corporative rusești, ceea ce este foarte grav. În general, este imposibil de imaginat ce fel de anti-sancțiuni ar putea exista (cum ar fi un embargo alimentar) și cum vor afecta economia rusă.

În orice caz, este clar că nu se va întâmpla nimic bun. O scădere a volumelor de venituri și a valorii acțiunilor companiilor supuse sancțiunilor va duce inevitabil la o creștere a costului finanțării oricăror proiecte de investiții, inclusiv proiecte de dezvoltare, scăderea profiturilor etc. Multe companii asociate acestora vor avea de suferit și ele. În această situație, cea mai simplă (totuși nu înseamnă cea mai corectă) soluție este oprirea proiectelor de investiții (dezvoltare), revizuirea lor și vânzarea lor. Dar astăzi nu este posibil să se evalueze amploarea acestui efect negativ.

„Un șoc extern poate întârzia inițiativele legislative planificate”

Olga Shirokova, director al departamentelor de consultanță și management al vânzărilor pentru proiecte rezidențiale la Knight Frank

— Pe de o parte, piața imobiliară este mult mai rezistentă la stres, iar aici ne aflăm într-o poziție mult mai avantajoasă decât piața bursieră sau valutară. Iar dezvoltatorii, investitorii și cumpărătorii pur și simplu nu au timp să reacționeze la șocurile pe termen scurt. Pe de altă parte, dacă, de exemplu, vorbim despre piața imobiliară rezidențială din Moscova, atunci există o mulțime de iritanți aici. Acesta este un volum semnificativ de aprovizionare, inițiative legislative și ecouri ale schimbărilor din sectorul bancar.

Poate că, pe baza unor premise obiective și după ce a primit un impuls subiectiv suplimentar, piața imobiliară rezidențială se va găsi într-o zonă de instabilitate. Și poate că șocul extern de astăzi va contribui la relaxarea reglementării pieței și la amânarea/anularea unui număr de inițiative legislative planificate pentru vara anului 2018.

„Nu ar trebui să vă așteptați la o reacție rapidă din partea pieței imobiliare”

Vladimir Sergunin, partener, Colliers International

— Este puțin probabil ca aceste sancțiuni să afecteze direct activitățile structurilor rusești de dezvoltare ai căror proprietari sunt prinși în noua lista. Cu toate acestea, dacă sancțiunile afectează activitati operationale jucători importanți din economia rusă (cum ar fi scăderea cotațiilor RUSAL după notificarea unei posibile neplate), acest lucru ar putea provoca un dezechilibru suplimentar în cursurile de schimb și presiune negativă asupra pieței financiare și a economiei în ansamblu.

Totodată, programul anunțat de guvern de a oferi asistență companiilor ai căror proprietari au căzut sub sancțiuni va avea ca scop prevenirea unui posibil efect de propagare în sectoarele reale ale economiei, inclusiv imobiliare. În același timp, piața imobiliară este mult mai puțin volatilă decât piața instrumentelor financiare și a valutelor reacția la schimbări are loc de obicei în patru până la șase luni, așa că nu trebuie să vă așteptați la o reacție imediată.

„Dezvoltatorii trebuie să învețe să se adapteze la schimbări”

Tatyana Podkidysheva, director de vânzări al companiei „NDV-Real Estate Supermarket”

— Piața imobiliară a trecut prin vicisitudinile asociate turbulențelor politice și sancțiunilor, iar știrile despre extinderea cercului firmelor incluse în lista de sancțiuni nu mai provoacă aceleași consecințe ca până acum. Afacerile au învățat să trăiască în condiții noi și, în ciuda faptului că nu există o dezghețare politică față de Rusia, îmbunătățirile care au avut loc în economia noastră în trecut. în ultima vreme, au un efect pozitiv asupra cererii interne.

Principalele probleme din segmentul imobiliar sunt acum pe un alt plan. Aceasta este nevoia de a construi procese într-o piață densă și o reformă a industriei, care necesită dezvoltatori să aibă un management eficient și capacitatea de a se adapta la schimbări. Factorul de compensare este introducerea unor credite ipotecare mai accesibile. Condițiile sunt atractive pentru realitățile rusești, ca să nu mai vorbim de subvenționarea comercială a dobânzilor.

„Ratele de închiriere imobiliare cu amănuntul pot scădea”

Olesya Dzyuba, șef de cercetare la JLL

— Pentru imobiliare, avantajul este că, după devalorizarea monedei ruse în 2014, piața de închiriere s-a mutat în zona rublei, iar dinamica actuală a rublei nu va avea un impact grav asupra condițiilor de închiriere. Cu toate acestea, efectul cel mai vizibil asupra pieței imobiliare comerciale poate fi efectul slăbirii în continuare prelungite a rublei.

Companiile exportatoare își pot întrerupe planurile de extindere a spațiului de birouri sau de a se muta în spații mai bune. Companiile importatoare pot întrerupe dezvoltarea platformelor lor logistice. Companiile cu împrumuturi în valută vor fi obligate să le refinanțeze în ruble: ca urmare, costul finanțării bancare pentru ele va crește. Înălțimea poate crește preturile de consum, care va afecta negativ puterea de cumpărare a rușilor. Având în vedere că tarifele de închiriere pentru imobilele comerciale, de regulă, depind de cifra de afaceri, acest lucru poate duce la o scădere a tarifelor de închiriere pentru spațiile comerciale. Toate cele de mai sus vor avea efect numai în cazul unei slăbiri prelungite a rublei.

Având în vedere nivelul actual al cursului de schimb al rublei, impactul asupra inflației va fi limitat: cu o probabilitate mare, rata inflației se va menține în jurul nivelului țintă de 4% al Băncii Centrale. Efectul de trecere al cursului de schimb asupra inflației, conform ultimelor estimări ale Băncii Centrale, este de 0,10-0,12. Dacă cotațiile actuale ale rublei vor continua, înregistrând o slăbire de aproximativ 10% față de dolarul american, de la 57 la 63, atunci la inflație se vor adăuga 1,0-1,2 puncte pe orizontul de 12 luni. Să presupunem că, dacă nu există alte modificări, acest lucru va duce la o creștere a inflației la 5% într-un an. Efectul valutar va scădea apoi din inflație, revenind la 4%. În acest scenariu, Banca Centrală va reduce probabil mai lent ratele dobânzilor.

Vedem acest scenariu ca fiind destul de negativ. De regulă, fluctuațiile puternice ale monedei sunt urmate de o perioadă de corecție. Prin urmare, atât slăbirea rublei, cât și efectul acesteia asupra inflației sunt susceptibile de a fi semnificativ mai mici și nu vor provoca o corecție în politica monetară a Băncii Centrale. Iar efectul emoțional și, ca urmare, volatilitatea crescută pe piața financiară vor dispărea în viitorul apropiat.

Potrivit agențiilor imobiliari, în 2017, cererea de imobiliare din Crimeea a scăzut. Majoritatea tranzacțiilor au fost pentru apartamente mici în valoare de aproximativ trei milioane de ruble. Cu toate acestea, experții consideră că nu va fi posibil să se mențină această tendință în anul viitor.

Acum Crimeea continuă să-și mențină poziția în primele 5 regiuni cu locuințe scumpe. Potrivit portalului World of Apartments, cele mai scumpe apartamente cu o cameră sunt vândute la Moscova, prețul mediu de ofertă este de 11 milioane de ruble. Capitala este urmată de Sankt Petersburg - 7,9 milioane de ruble, apoi Sevastopol - 4,5 milioane de ruble, regiunea Moscova și Crimeea - patru milioane de ruble. În Crimeea și Sevastopol sunt solicitate apartamente cu o suprafață de aproximativ 40 de metri pătrați.

Cele mai multe apartamente mici cu o cameră sunt la cerere. Costul majorității tranzacțiilor este de aproximativ trei milioane de ruble, suma maximă este de până la cinci milioane”, spune Serghei Anblagov, șeful departamentului de evaluare al agenției imobiliare Sevastopol.

Directorul agenției imobiliare Yalta Andrey Morozov confirmă tendința.

80 la sută din cereri sunt pentru apartamente mici care costă aproximativ trei milioane de ruble. Sunt achiziționate în principal pentru recreere în zbor. Apartamentele cu o cameră cu o suprafață de 45 până la 80 de metri pătrați se vând mai puțin bine, iar proprietarii lor sunt nevoiți să reducă prețurile, spune Morozov.

În general, agenții imobiliari remarcă o scădere a prețurilor pe unele segmente ale pieței primare și secundare din cauza scăderii cererii.

Pe piaţa primară s-a înregistrat o scădere a preţurilor cu două procente pe lună, piaţa secundară a prezentat un preţ stabil pe segmentul economic, iar în medie s-a înregistrat şi o scădere a costului apartamentelor. Casele particulare care au fost construite cu mult timp în urmă se ieftinesc și ele, notează Andrei Morozov.

Dar în previziunile despre ceea ce se va întâmpla cu prețurile imobiliare în 2018, opiniile experților diferă. În Sevastopol, ei prevăd o creștere a prețurilor la apartamentele din clădirile noi, pentru că există un deficit al acestora. Cert este că din 2014, orașul a introdus un moratoriu privind alocarea terenurilor pentru dezvoltare. Acum terenul este dezvoltat cu permise eliberate încă din perioada ucraineană.

În Crimeea, situația pe piața imobiliară este stabilă. Un boom în construcții și, în consecință, vânzări este așteptat până în 2019. Potrivit experților, volumul construcției de locuințe pe peninsulă va crește după punerea în funcțiune a unui pod peste Strâmtoarea Kerci. Acest lucru va fi facilitat de stabilirea livrării de materiale de construcție din continent, sosirea de noi dezvoltatori, disponibilitatea creditelor ipotecare și cererea în creștere pentru imobiliare din Crimeea.

Închirierea apartamentelor în Crimeea și Sevastopol rămâne constant costisitoare. Potrivit portalului World of Apartments, cele mai scumpe locuințe de închiriat sunt la Moscova (29 mii de ruble pe lună), Sankt Petersburg și Soci. Simferopol a fost pe locul patru, aici prețul mediu de ofertă a fost de 18 mii de ruble, prețul de închiriere a crescut cu 5,2 la sută pe parcursul anului. Următoarele în clasamentul prețurilor sunt regiunea Moscova și Sevastopol (16,5 mii de ruble).

Particularitatea chiriilor de locuințe de pe Coasta de Sud este sezonalitatea, astfel încât proprietarii sunt adesea gata să ofere adăpost rezidenților doar între 30 octombrie și 30 aprilie și să-i evacuați vara pentru a închiria apartamente turiștilor zilnic. Rata de închiriere în această parte a Crimeei vara este în mod tradițional mai mare decât în ​​Simferopol. Pentru un apartament cu o cameră pe piața secundară, proprietarii săi cer de la 20 la 30 de mii de ruble pe lună, într-o clădire nouă este și mai scump, de la 35 de mii de ruble.

Există o cerere constant mare pentru locuințe închiriate în Sevastopol. Închirierea unui apartament cu o cameră - 15-20 mii de ruble pe lună.

50 la sută dintre chiriași sunt angajați militari și guvernamentali de pe continent. Restul sunt familii tinere locale și studenți care caută un apartament cu o cameră pentru 15 - 16 mii de ruble pe lună, dar sunt foarte puțini dintre ei, spune Marina Zvinnik-Yurchenko, specialist la o agenție imobiliară din Sevastopol.

În același timp, experții subliniază că nu există condiții prealabile pentru reducerea prețurilor de închiriere.

În general, în peninsulă există o lipsă de apartamente de închiriat de înaltă calitate și ieftine. Și numai în Sevastopol, oferta de locuințe pe piața primară a crescut în ultimii ani, oamenii cumpără în mod activ apartamente în clădiri noi și le închiriază.

Apropo

În Crimeea, punerea în funcțiune a locuințelor aproape sa dublat față de anul trecut, la 549,5 mii de metri pătrați. În 2016, această cifră a fost de 284,9 mii de metri pătrați. Dar pentru a rezolva problema relocării oamenilor din casele dărăpănate și pentru a se apropia de oferta medie de locuințe din Rusia, republica trebuie să construiască mai mult de un milion de metri pătrați anual.

Anul Nou se profilează deja la orizont și, odată cu el, se schimbă! Cei care plănuiesc să achiziționeze locuințe anul viitor sau să-și schimbe actualul apartament cu o opțiune mai spațioasă sunt interesați dacă apartamentele se vor scumpi în 2018 și când va fi profitabil să cumpere un apartament.

Experții companiei au prezis ce se va întâmpla cu piața imobiliară în 2018. Anna Simashova, șeful departamentului imobiliar secundar și suburban, Svetlana Dyakova, șeful departamentului imobiliar în construcție, și Nikita Evtushenko, marketer al M16 Group, își fac comentariile.

Legile imobiliare în 2018

Nikita Evtușenko: Desigur, subiectul principal al anului viitor pe piața primară va fi abandonarea treptată a „încărcării”. Cele mai recente știriîn sectorul imobiliar, au fost devotați instrucțiunilor lui Putin de a anula construcția cu capitaluri proprii și de a se îndrepta către vânzarea de locuințe finite.

În loc de fonduri de la acționari, construcția va fi „sponsorizată” de bănci. Mai exact, dezvoltatorii vor primi împrumuturi pentru implementarea proiectelor lor. Cel puțin, aceasta este posibilitatea care se ia în considerare acum. De fapt, întrebarea rămâne dacă băncile o vor prelua.

Dacă răspunsul este pozitiv, atunci piața va începe să se reformeze. Lista dezvoltatorilor va fi redusă: companiile care au fonduri proprii vor „strânge” în cele din urmă dezvoltatorii care sunt nevoiți să primească în mod constant fonduri de credit de pe piață.

Dar, deși acesta este doar începutul procesului, construcția comună nu va dispărea de la 1 ianuarie. Termenii mai realiști sunt 2-4 ani, nu mai puțin. Dar anul viitor condițiile 214-FZ vor deveni considerabil mai dure (pentru dezvoltatori). De exemplu, este interzisă construirea mai multor obiecte în același timp.

Marketer al grupului M16 Nikita Evtushenko

Svetlana Dyakova: Da, cu siguranță nu ar trebui să vă așteptați la schimbări în domeniul construcției de capitaluri proprii în următorii doi ani. Renunțarea la formatul de vânzare deja familiar va schimba semnificativ piața, nici cetățenii, nici statul nu sunt încă pregătiți pentru schimbări atât de drastice. Nu este încă clar cât de mult va crește prețul și cum va afecta aceasta puterea de cumpărare.

În plus, situația pieței nu este atât de critică încât să refuzăm imediat să o „alimentăm”. Există dezvoltatori nesiguri și chiar lipsiți de scrupule, dar există și multe companii bune, de renume, care și-au dovedit-o deja.

Cu toate acestea, Președintele a dat instrucțiuni clare cu privire la această problemă. În viitor, ne vom îndepărta în continuare de construcția comună.

Prețuri imobiliare în 2018

Svetlana Dyakova: Anul viitor vom asista la o crestere a preturilor si una dinamica. Prețurile vor crește pe toate segmentele și pe toate piețele Aceasta este pur și simplu o creștere anuală datorită proceselor economice și a rezultatelor reformei pieței.

Dacă vorbim de clădiri noi, prețurile la apartamente includ acum costurile suplimentare pe care le suportă dezvoltatorii în legătură cu implementarea fondului de compensare. Permiteți-mi să vă reamintesc că dezvoltatorii trebuie să contribuie cu un procent din fiecare DDU la acest fond. Desigur, acest lucru este „sponsorizat” de către cumpărătorii de apartamente înșiși.

Dacă anul viitor începe tranziția la finanțarea bancară, acest lucru va afecta și prețurile. Sfatul meu este acesta: cel mai bun moment pentru a cumpăra un apartament din punct de vedere financiar este acum. Numai că se va scumpi.

Șef al imobiliare secundare și suburbane Anna Simashova M16 Group

Nikita Yevtushenko: Trebuie remarcat faptul că este posibil ca creșterile de preț să fie mai dinamice și mai puternice decât ceea ce am văzut înainte. Dacă vă întrebați când este cel mai bun moment pentru a cumpăra un apartament în 2018, atunci sunt de acord cu colegul meu: cu cât mai repede, cu atât mai bine. Prețurile apartamentelor vor crește în fiecare lună.

Tendințe ipotecare pe piața imobiliară

Anna Simashova:În 2018, va continua activarea pieței ipotecare. Experții independenți în domeniul bancar sunt încrezători că vom observa o reducere suplimentară a ratei cheie. Dar chiar și fără acest lucru, băncile înseși se străduiesc să rămână competitive pe piață, așa că oferă noi produse ipotecare clienților lor.

Condițiile de contractare a creditelor pentru cumpărarea unui apartament devin din ce în ce mai ușoare, iar împrumuturile în sine devin mai ieftine. În același timp, puterea de cumpărare nu a crescut brusc, adică în detrimentul fondurilor proprii, iar acum puțini își pot permite să cumpere locuințe.

Nikita Yevtushenko: Dacă anul viitor vom vedea primele cazuri de finanțare a construcțiilor de către bănci, atunci în 2018 se pot schimba regulile de acreditare a obiectelor: băncile vor vedea mai bine riscurile și punctele slabe ale proiectelor pe care le sponsorizează, facilitând acreditarea complexurilor de către dezvoltatori. .

Totodată, se poate presupune că băncile înseși vor crește atractivitatea complexelor pentru construcția cărora emit credite prin produse ipotecare unice.

Svetlana Dyakova: Desigur, industria creditelor ipotecare va crește. După cum a spus colegul meu, ratele sunt în scădere, iar această tendință va continua probabil și anul viitor. Un credit ipotecar este deja cel mai popular mod de a cumpăra un apartament, iar dacă rata scade și mai mică, aceasta va atrage și mai mulți cumpărători. Aceasta este o oportunitate excelentă pentru populație de a cumpăra un apartament confortabil într-o clădire nouă la un preț atractiv.

Este puțin probabil să observăm inovații fundamentale din partea băncilor, cel mai probabil piata creditelor ipotecare se va comporta previzibil. Deja, mulți oferă un împrumut cu doar 2 documente sau fără o taxă inițială. Funcționează și rămâne pe piață, de ce să reinventeze roata?

Ce se va întâmpla cu imobiliarele în 2018?

Svetlana Dyakova: Nu sunt de așteptat schimbări majore în formatele imobiliare. Poate că oferta de garsoniere în proiecte noi va fi redusă, dar dezvoltatorii nu vor abandona complet studiourile. Există întotdeauna un cumpărător pentru astfel de apartamente, acesta este cel mai accesibil format de locuințe cu drepturi depline.

O altă imagine interesantă de pe piață se referă la finisaj. Ministerul Construcțiilor insistă asupra finisajelor obligatorii, dar acest lucru nu este justificat în toate proiectele. De exemplu, complexe de „confort+”, „afaceri” și segmente superioare. Cumpărătorii de apartamente în astfel de case preferă să comande proiecte individuale de design și să decoreze locuințele în funcție de dorințele și gusturile lor. Pentru ei, finisarea terminată va deveni o problemă, în acest caz, nimeni nu va dori să plătească în exces pentru o opțiune inutilă.

Mai mult, acest lucru se aplică nu numai reparațiilor complete, ci și prefinisării. Dacă viitorii cumpărători plănuiesc să remodeleze, finisarea de la dezvoltator este o pierdere de bani pentru ei.

În același timp, pe piața de masă, cerința de finisare obligatorie va prinde cel mai probabil rădăcini. Cu toate acestea, multe proiecte oferă deja această opțiune, clienții o folosesc, iar finisarea în segmentul de locuințe la prețuri accesibile este la mare căutare.

Anna Simashova: Formatul vânzărilor imobiliare de lux este în curs de reformare - vânzările închise vor începe să „proșeze” aici. În primul rând, obiectele de clasă premium care au fost replicate nu vor fi de interes pentru clienți, pur și simplu nu vor fi surprinși de acest lucru. În al doilea rând, cumpărătorii din acest segment încearcă acum să păstreze un profil scăzut.

Piața imobiliară este întotdeauna sensibilă la situația economică din țară. Aceasta este una dintre cele mai volatile piețe, iar prețul pe metru pătrat depinde de mulți factori. Cumpărarea sau vânzarea unei case sau a unui apartament nu este de obicei o chestiune rapidă, iar în ambele cazuri (cu excepția cazului în care vorbim despre vânzarea unui apartament în scopul cumpărării altuia, când nivelul general al prețurilor locuințelor nu este atât de important) ar trebui să abordați momentul tranzacției cu înțelepciune. Cumpărătorul beneficiază de prețuri mici pe metru pătrat, vânzătorul beneficiază de prețuri mari ale locuințelor. Și previziunile experților de piață sunt ceva ce merită cu siguranță ascultat. Prețurile imobiliare în 2018-2019 - prognoza analiștilor pieței imobiliare privind dinamica ulterioară a prețului pe metru pătrat în Rusia.

Ce previziuni au dat experții pentru prețurile imobiliare înainte de începutul anului 2018?

La începutul anului, Gazeta.Ru a publicat o prognoză a prețurilor imobiliarelor în 2018. Conform previziunii analiştilor chestionaţi de mass-media online, direcţia generală a pieţei imobiliare din Rusia în acest an va fi diferită pentru clădirile noi şi locuinţele secundare. Locuințele noi vor deveni mai scumpe, locuințele secundare vor deveni mai ieftine.

Experții nu se așteptau la o creștere bruscă a costului pe metru pătrat în clădirile noi. Potrivit analiştilor, pe parcursul întregului an, preţurile clădirilor noi ar trebui să crească cu 2-3 la sută, ceea ce corespundea aşteptărilor de atunci privind inflaţia din ţară.

Deși analiștii se așteptau ca noile clădiri din Rusia să devină mai scumpe, ei au menționat și câțiva factori care ar trebui să limiteze creșterea prețurilor. De exemplu, la Moscova, interdicția de facto privind construirea de noi locuințe, pe care primarul Sobyanin a introdus-o când a venit la putere în oraș, a fost acum ridicată.

Programul de renovare a început din nou construcția în capitală. Acest lucru a condus la o scădere vizibilă a interesului pentru clădirile noi din regiunea Moscovei.

Pe de o parte, cererea mare de apartamente noi la Moscova stimulează o creștere a prețurilor acestora. Dar, pe de altă parte, volumul construcției este de așa natură încât există suficiente locuințe pentru toată lumea. Datorită acestui echilibru între cerere și ofertă la Moscova, prețurile clădirilor noi vor crește moderat.

În ceea ce privește locuințele secundare, ar trebui să devină mai ieftină din acest motiv. că cererea pentru aceasta este mai mică decât oferta. Cert este că multe programe guvernamentale vizează asigurarea faptului că oamenii cumpără locuințe în clădiri noi (luați condițiile aceleiași ipoteci preferențiale pentru familiile cu copii). Astfel, statul sprijină sectorul construcțiilor din economie. Acest lucru întârzie cererea de bunuri secundare.

Statisticile actuale de pe portalul imobiliar Rosrielt arată că, în general, analiștii chestionați de Gazeta.Ru în ianuarie nu s-au înșelat. La sfârșitul primului semestru al anului 2018, prețurile locuințelor secundare au scăzut cu 0,67%. Clădirile noi au crescut cu 0,22%. Acest lucru este semnificativ mai mic decât se așteptau experții, dar datele portalului nu sunt în întregime orientative și reflectă doar o parte a pieței.

În plus, merită să ne amintim că piața imobiliară din Rusia este, în principiu, destul de inegală. Ceea ce este adevărat pentru Moscova nu are nicio relevanță pentru un oraș mic sau mijlociu din provincie și invers. În plus, în ultimii ani Există tendința rușilor de a migra din orașele defavorizate în cele mai prospere din punct de vedere al ecologiei, economiei sau climei.

Foto: ru.m.wikipedia.org

Care vor fi prețurile imobiliarelor în 2019 - prognoza analiștilor

Portalul Vesti.Real Estate a organizat o masă rotundă în această primăvară, cu participarea analiștilor, cu privire la ce prețuri imobiliare vor fi în viitor până la sfârșitul anului 2019.

Majoritatea experților mesei rotunde au fost de acord că în 2019 creșterea prețurilor locuințelor va fi destul de vizibilă.

Primul motiv pentru viitoarele creșteri de preț este anularea construcției pe capitaluri proprii, care va avea loc la 1 iulie a anului viitor. Deja la jumătatea anului 2018, a început efectiv tranziția către desființarea completă a construcției cu capitaluri proprii. De altfel, anul viitor o situație va începe să devină norma în care dezvoltatorul își construiește o casă în întregime pe cheltuiala sa, iar apoi vinde apartamente în casă la prețul pieței, fără reduceri care se datorau în faza de construcție.

Al doilea motiv pentru creșterea costului locuințelor noi este globalizarea pieței imobiliare. dezvoltatorii mici vor fi forțați fie să părăsească piața, fie să se alăture companii mari, sau fuzionați într-un trust mare. Pentru companiile mari Va fi mai ușor să insistați asupra prețurilor mari pe metru pătrat, nu vor trebui să facă reduceri pentru a supraviețui.

Un alt factor este dezvoltarea integrată, la care se recurge tot mai mult în Rusia. În primul rând, se construiește un bloc de apartamente, lângă care sunt create facilități de infrastructură (se deschid magazine, grădiniţă, clinică etc., se construiește un drum). Apoi în apropiere încep să crească alte clădiri ale complexului, apartamente în care se vând cu 5-10 la sută mai scumpe decât apartamentele din prima clădire.

Dacă vorbim despre credite ipotecare, analiștii sunt optimiști – se așteaptă ca tendința de scădere a ratelor ipotecare să continue. Deja acum, când rata medie a scăzut sub 10% pe an, rușii au început să contracteze credite ipotecare cu mai multă plăcere. Dacă rata ipotecarului este redusă la 8,5-9%, astfel de credite vor deveni un motor și mai serios pentru întreaga piață imobiliară din Rusia în 20189 și 2019.

Întrebarea „ce se va întâmpla cu prețurile apartamentelor în anul acesta” îngrijorează toți potențialii cumpărători de locuințe. Portalul Elite.RU a intervievat analiști și reprezentanți ai marilor agenții imobiliare, dar experții nu au ajuns la un consens.

Economist, profesor asociat la Facultatea de Finanțe și Bănci din cadrul RANEPA Serghei Khestanov:

– Cred că, dacă vorbim de prețurile la ruble, stagnarea va continua pe piața imobiliară din Moscova în viitorul apropiat. Și în dolari, există potențialul de declin. Cursul de schimb dolar/rubla din țara noastră este în prezent serios influențat de doi factori. Primul sunt viitoarele alegeri prezidențiale din Rusia: autoritățile încearcă din toate puterile să întărească moneda națională, dar alegerile sunt chiar după colț, iar apoi cursul rublei nu va mai primi atâta atenție pe cât i se va acorda. acum. Al doilea factor este prețul mondial al petrolului. Producția este în creștere constantă în Statele Unite. Astfel, săptămâna aceasta, pentru prima dată în 50 de ani, producția de petrol a depășit 10 milioane de barili pe zi. Aceasta înseamnă că prețul petrolului va scădea mai devreme sau mai târziu, urmat de rublă. Cred că rubla va scădea cu 10-15%. Dar când și cum se va întâmpla acest lucru este greu de spus acum.

Principalul analist al CIAN Alexander Pypin:

– Pe piața primară prețurile sunt în scădere de mult timp. Pur și simplu nu se întâmplă în mod explicit. De exemplu, prin subvenționarea ratelor ipotecare, înregistrare gratuită drepturi sau finisare terminată. Și sunt multe astfel de momente! Dezvoltatorii sunt nevoiți să reducă costul, deoarece oamenii nu au fonduri pentru a cumpăra locuințe. Recent, procentul tranzacțiilor ipotecare a crescut constant: banii reali sunt înlocuiți cu bani împrumutați.

Dezvoltatorii vor oferi bunătăți cumpărătorilor cel puțin până la sfârșitul anului 2018

De ce declinul este voalat? Este simplu - oamenilor le este frică să cumpere bunuri care devin din ce în ce mai ieftine. Dacă acest lucru se face în mod deschis, atunci celui economic se va adăuga un factor psihologic. Cei care își mai permit și ele vor înceta să mai cumpere apartamente. Și atunci când un dezvoltator le oferă cumpărătorilor cadouri și le tratează cu bunătăți, majoritatea oamenilor nu observă scăderea prețului. Cred că dezvoltatorii vor „trata” cumpărătorii cu bunătăți cel puțin până la sfârșitul anului 2018. Și numărul de „bunătăți” va crește!

Este greu de ghicit ce se va întâmpla în continuare... Suma de bani în rândul populației nu va crește, dar oferta de locuințe noi va scădea. Cred că în următorii trei ani va scădea cu 10-15% față de momentul actual. Clădirile noi vor fi un instrument de investiții destul de fiabil, dar nu cel mai bun pentru investiții. Desigur, se va putea face bani la nivel local prin cumpărarea unui apartament „la stadiul de fundație” sau lângă o stație de metrou în construcție, dar la nivel global nu ar trebui să contați pe creșterea prețurilor pe segmentul imobiliar în următorii trei ani .

Președintele Consiliului de Administrație al companiei BEST-Novostroy Irina Dobrokhotova:

– În 2018, prețurile pe piața clădirilor noi vor fi afectate în primul rând de înăsprirea legislației. De la 1 iulie 2018, dezvoltatorii vor trece la un nou model de afaceri, care le va complica serios viața. În consecință, schimbările viitoare vor împinge piața să aducă rapid în implementare proiectele planificate anterior, fapt dovedit de interesul crescut al investitorilor pentru site-urile cu un pachet complet de documente. Astfel, există toate motivele să credem că în viitorul apropiat piața primară a locuințelor va fi completată semnificativ cu noi oferte, care, pe fundalul unei concurențe mai dure, vor înfrâna creșterea prețurilor.

Partener director al Grupului Metrium, Maria Litinetskaya:

– Acum se formează premisele pentru creșterea prețurilor pe piața primară de locuințe din Moscova. Pe de o parte, există o cerere fără precedent a clienților, care se exprimă într-un număr fără precedent de rezidenți de vârstă preșcolară. Pe de altă parte, legislația este înăsprită în ceea ce privește latura financiară a afacerii dezvoltatorilor, ceea ce va duce în cele din urmă la creșterea costurilor și la prețuri mai mari. Modificările în legislație vor intra în vigoare la jumătatea anului 2018, astfel încât este posibilă o ușoară corecție descendentă a prețurilor în prima jumătate a anului. Este legat de intrarea pe piata număr mare proiecte noi de la dezvoltatori care se vor strădui să înceapă implementarea în cadrul legislației actuale.

Costul construcției va crește și, odată cu acesta, prețurile

În a doua jumătate a anului, situația se va schimba: activitatea de dezvoltare va scădea, deoarece nu toți dezvoltatorii își vor putea reconstrui afacerea pentru a respecta cerințele legale. Costurile de construcție vor crește și, odată cu acestea, prețurile. Dar nivelul concurenței va rămâne ridicat, ceea ce va preveni o creștere puternică a costurilor. Astfel, conform previziunilor noastre, pe segmentul de masă, prețurile la sfârșitul anului 2018 vor crește cu aproximativ 2% (la 159-160 mii ruble pe mp), în clasa business și premium, din cauza creșterii ofertei. volum, prețul mediu va scădea cu 2 %, respectiv 4 %.