Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.

Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.

О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:

«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»

Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.

Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.

Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.

Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.

В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:

НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.

1. Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
2. Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
3. Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
4. Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
5. Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
6. Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
7. Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.

В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

Кроме видов разрешенного использования, ПЗЗ (ГПЗУ) фиксируют предельные параметры застройки земельного участка.

Итак, что же такое предельные параметры застройки согласно правилам землепользования и застройки? Это всего три параметра:

1. Плотность застройки ( сколько квадратных метров наземной площади можно строить на одном гектаре земли). Например, плотность000 будет означать, что на 1 Га можно построить 25 000 кв.м., а на земельном участке 10 соток – 2 500 кв.м.
2. Высота здания (в метрах), например, 20 метров
3. Процент застройки (в процентах от общей площади земельного участка).. Например, если процент застройки 20%, а участок имеет площадь000 кв.м., то здание можно разместить не более чем на 2000 кв.м. Остальные 8 000 кв.м. должны быть свободны от застройки.

Более точное определение можно найти в самих ПЗЗ (например, ПЗЗ г. Москвы):

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1) плотность застройки земельного участка – отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

- под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

- площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв.м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

2) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений,

где:

- подсчет количества этажей зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии

с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства;

- предельная высота зданий, строений, сооружений - вертикальный линейный размер здания, строения, сооружения от каждой существующей отметки земли в границах земельного участка в соответствии с Единой государственной картографической основой города Москвы до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапет плоской кровли; карниз, конек или фронтон скатной крыши; купол; шпиль; башня; наивысшими конструктивными элементами здания следует также считать выходы на кровлю, надстройки для размещения технического оборудования, выполненные в капитальных конструкциях, в отношении культовых сооружений – подкрестовое яблоко в отношении христианских храмов, колоколен и звонниц, кулла - в отношении мечетей с учетом минаретов, верхняя отметка купола, шпиля и иных вертикальных конструктивных элементов – в отношении синагог и иных культовых сооружений), при этом крышные антенны, молниеотводы и другие инженерные устройства при определении предельной высоты здания, строения, сооружения не учитываются;

3) максимальный процент застройки в границах земельного участка - отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена объектами капитального строительства (далее - площадь застройки), ко всей площади земельного участка, где определение площади застройки зданий, строений, сооружений осуществляется в соответствии с положениями соответствующего свода правил, в зависимости от вида объекта капитального строительства.

Чтобы изменить правила землепользования и застройки, Вы можете воспользоваться услугой нашей компании по изменению ПЗЗ

* С учетом использования одной полосы для стоянок легковых автомобилей.

Примечания

1 Ширина улиц и дорог определяется расчетом в зависимости от интенсивности движения транспорта и пешеходов, состава размещаемых в пределах поперечного профиля элементов (проезжих частей, технических полос для прокладки подземных коммуникаций, тротуаров, зеленых насаждений и др.), с учетом санитарно-гигиенических требований и требований гражданской обороны. Как правило, ширина улиц и дорог в красных линиях принимается м: магистральных дорог - 50-75; магистральных улиц - 40-80; улиц и дорог местного значения - 15-25.

2 В условиях сложного рельефа или реконструкции, а также в зонах с высокой градостроительной ценностью территории допускается снижать расчетную скорость движения для дорог скоростного и улиц непрерывного движения на 10 км/ч с уменьшением радиусов кривых в плане и увеличением продольных уклонов.

3 Для движения автобусов и троллейбусов на магистральных улицах и дорогах в больших, крупных и крупнейших городах следует предусматривать крайнюю полосу шириной 4 м; для пропуска автобусов в часы "пик" при интенсивности более 40 ед/ч, а в условиях реконструкции - более 20 ед/ч допускается устройство обособленной проезжей части шириной 8-12 м.

На магистральных дорогах с преимущественным движением грузовых автомобилей допускается увеличивать ширину полосы движения до 4 м.

4 В климатических подрайонах IA, IБ и IГ наибольшие продольные уклоны проезжей части магистральных улиц и дорог следует уменьшать на 10%. В местностях с объемом снегоприноса за зиму более 600 м/м в пределах проезжей части улиц и дорог следует предусматривать полосы шириной до 3 м для складирования снега.

5 В ширину пешеходной части тротуаров и дорожек не включаются площади, необходимые для размещения киосков, скамеек и т.п.

6 В климатических подрайонах IA, IБ и IГ, в местностях с объемом снегоприноса более 200 м/м ширину тротуаров на магистральных улицах следует принимать не менее 3 м.

7 В условиях реконструкции на улицах местного значения, а также при расчетном пешеходном движении менее 50 чел./ч в обоих направлениях допускается устройство тротуаров и дорожек шириной 1 м.

8 При непосредственном примыкании тротуаров к стенам зданий, подпорным стенкам или оградам следует увеличивать их ширину не менее чем на 0,5 м.

9 Допускается предусматривать поэтапное достижение расчетных параметров магистральных улиц и дорог, транспортных пересечений с учетом конкретных размеров движения транспорта и пешеходов при обязательном резервировании территории и подземного пространства для перспективного строительства.

10 В малых, средних и больших городах, а также в условиях реконструкции и при организации одностороннего движения транспорта допускается использовать параметры магистральных улиц районного значения для проектирования магистральных улиц общегородского значения.

> Приложения к СНиП 2.07.01-89 (2000). Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) > СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

Приложение 4.

Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

• 1. Для городских поселений плотность застройки участков территориальных рекомендуется принимать не более приведенной в таблице 1.

Основными показателями плотности застройки являются:

коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка (квартала);

коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт).

Таблица 1. Показатели плотности застройки участков территориальных зон.

Примечания:

• 1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для "автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.

Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.

• 2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
• 3. Границами кварталов являются красные линии.
• 4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания - при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно - гигиенических и противопожарных норм., с учетом раздела 15.