Koeficijent iskorištenosti teritorija(KIT) pokazuje omjer ukupne ukupne površine zgrada i površine mjesta. Određivanjem određenog koeficijenta, gradske vlasti reguliraju opterećenje teritorija na ovaj način: određeni iznos stanova, ureda ili prodajnog prostora. U tom slučaju, investitor mora izabrati: ili povećanje površine zgrade (iako je njezin postotak ograničen Pravilnikom) uz smanjenje broja katova ili povećanje broja katova (do najveće dopuštene visine) uz smanjenje zgrade područje.

U početku je poseban odjeljak Pravila korištenja i razvoja zemljišta za odmaralište Soči, koji je razvio Institut za građevinske projekte LLC iz Sankt Peterburga prema uputama gradske uprave 2009. godine, bio posvećen koeficijentima korištenja teritorija.

Činjenica da je ovaj pojam uveden u Pravila dokazuje prisutnost definicije CIT-a u Poglavlju 1. „Opće odredbe”:

„Koeficijent iskorištenosti teritorija (TRU) je omjer ukupne površine u zgradama na zemljišnoj čestici i površine parcele. Množenjem vrijednosti najvećeg dopuštenog CIT-a s površinom gradilišta dobiva se najveća dopuštena podna površina na gradilištu.”

No, tijekom rasprave o dokumentu koji regulira razvoj budućeg kapitala Olimpijske igre, u sekciji Gradske skupštine KIT misteriozno nestao. Postojala je definicija u osnovnim pojmovima, ali taj pojam nigdje drugdje nije spomenut. Sve razgovore gradske stručne zajednice i pokušaje da se koeficijent vrati u Pravilnik zanemarile su i zakonodavna i izvršna grana gradske vlasti, a Soči je nastavio zarastati razvojem koji je bio agresivan za lokalno stanovništvo i turiste.

Tek kada je predsjednik obratio pozornost i zatražio da se vlasti grada i regije zaustave u Sočiju, kada su već prošle dvije godine od Olimpijade, pitanje vraćanja koeficijenta iskorištenosti teritorija u Sočiju ponovno je stavljeno na dnevni red i konačno dobio potporu gradskog poglavara. Međutim, valja napomenuti da zastupnici Skupštine grada Sočija četvrtog saziva nisu prihvatili izmjene Pravila korištenja i razvoja zemljišta kojima se uspostavlja CIT za svaku od teritorijalnih zona. Takvu "tvrdoglavost" narodnih zastupnika teško je objasniti nečim drugim osim lobiranjem za interese građevinske industrije.

Situacija se radikalno promijenila nakon sljedećih izbora za Gradsku skupštinu u rujnu prošle godine. Ažurirani zastupnički zbor na području općinskog ljetovališta Soči, koji je uveo novu teritorijalnu zonu i utvrdio vrijednost CIT-a za svaku teritorijalnu zonu.

Promjene Pravila o korištenju zemljišta i izgradnji stupile su na snagu od trenutka objave u novinama Sochi News od 17. studenog 2015. br. 174(2540)-175(2541), te se stoga moraju uzeti u obzir pri projektiranju novog razvoja ili rekonstrukcija postojećeg.

U novom izdanju, tablica 11 "Granični parametri dopuštene izgradnje i rekonstrukcije projekata kapitalne izgradnje" izgleda ovako:

NR - nije uređeno, parametri građenja utvrđeni su u sklopu prostorno planske dokumentacije, određeni funkcionalnim procesima, utvrđenim prema odgovarajućim tehnološkim standardima i zahtjevima.

1. Za područja stambene izgradnje, visina ograde od 2 metra između susjednih zemljišnih čestica može se premašiti, pod uvjetom da to ne narušava volumetrijsko-prostorne karakteristike okolnih zgrada i standarde krajobraza, insolacije i prirodne svjetlosti, ali ne više od 2,5 metara.
2. Ograde uz glavne ulice trebaju biti izvedene u "transparentnom" dizajnu s elementima ozelenjavanja i uređenja.
3. Dopušteno je odstupanje od navedene vrijednosti najveće visine zgrada, građevina, građevina ovisno o prirodi terena, ali ne više od 10 posto. Ovo odstupanje je prihvatljivo bez provođenja dodatnih postupaka.
4. Ovaj se odjeljak ne odnosi na vrste dopuštene uporabe navedene u tablici 9. ovog Pravilnika pod točkom 3.5.; 11,8; 21.3; 22,1 - 22,7; 23.1 - 23.4, 24.1.
5. Prilikom izrade urbanističkog plana razvoja dopušteno je odstupanje od maksimalnog postotka razvoja ili od minimalnog odmaka od granica zemljišne čestice bez provođenja dodatnih postupaka, kada se rekonstruiraju kapitalni građevinski projekti - zgrade, građevine, nedovršeni građevinski projekti (ako postoji dokument koji potvrđuje pravo na takav objekt), vanjska kontura koja se nalazi izvan granica najmanjeg dopuštenog odmaka od granica zemljišne čestice ili prelazi maksimalni koeficijent izgrađenosti utvrđen urbanističkim propisima za ovu zemljišnu česticu. U ovom slučaju, granica najvećeg postotka izgrađenosti i minimalnog odmaka od granica zemljišne čestice odražava se u urbanističkom planu duž vanjske konture zgrade (strukture), a rekonstrukcija je dopuštena samo povećanjem broja katnosti takvih objekata.
6. Ako zemljišna čestica (postojeća ili u formiranju) nije pravokutnog oblika, njezina minimalna duljina uz ulično pročelje može se smanjiti, ali ne više od 40%, pod uvjetom da njezina površina nije manja od konvencionalne površine (minimalne duljine uz ulično pročelje pomnoženo s minimalnom dubinom) u skladu s ovom tablicom.
7. Ovaj parametar se koristi za nadzemne dijelove zgrada i građevina.

U novom izdanju PZZ-a također je prilagođena definicija pojma „Koeficijent iskorištenosti teritorija (TRU)” - to je vrsta ograničenja utvrđena urbanističkim propisima (u smislu maksimalnih parametara dopuštene gradnje, rekonstrukcije kapitalnih objekata građevinski projekti), definiran kao omjer ukupne ukupne površine zgrada, građevina, građevina na zemljišnoj čestici (postojećih i onih koje se mogu dodatno graditi) i površine zemljišne čestice. Ukupna ukupna površina zgrada, građevina, građevina koje je dopušteno graditi na zemljišnoj čestici određuje se množenjem vrijednosti koeficijenta s površinom zemljišne čestice.

Osim vrsta dopuštene namjene, PZZ (GPZU) utvrđuje maksimalne parametre uređenja zemljišne čestice.

Dakle, koji su maksimalni parametri razvoja prema pravilima korištenja zemljišta i uređenja? Postoje samo tri parametra:

1. Gustoća izgrađenosti ( koliko se četvornih metara zemljišta može izgraditi na jednom hektaru zemljišta). Na primjer, gustoća 000 znači da se na 1 hektaru može izgraditi 25 000 m2.
2. Visina zgrade(u metrima), na primjer 20 metara
3. Postotak razvoja (kao postotak ukupne površine zemljišne čestice).. Na primjer, ako je postotak izgrađenosti 20%, a parcela ima površinu od 000 m2, tada se zgrada može postaviti na ne više od 2000 m2. Preostalih 8000 m2. mora biti bez razvoja.

Preciznija definicija može se naći u samim PZZ (na primjer, PZZ Moskve):

Granični parametri dopuštene izgradnje i rekonstrukcije projekata kapitalne izgradnje, koji uključuju:

1) gustoća izgrađenosti zemljišne čestice - omjer ukupne površine svih kapitalnih građevinskih projekata koji se nalaze i (ili) mogu biti smješteni na zemljišnoj čestici (u četvornih metara) na površinu zemljišne čestice (u hektarima), gdje:

- ukupna površina projekta kapitalne gradnje je ukupna površina svih prizemlja projekta kapitalne gradnje (uključujući tehničko, potkrovlje, kao i prizemlje, ako je vrh njegovog kata najmanje 2 m iznad prosječne planske razine tla), što također uključuje područje međukata, galerija i balkona za gledanje i drugih dvorana, verandi, loggia i balkona; vanjske ostakljene galerije, kao i prijelazi na druge građevine, mjereno u gabaritima vanjskih zidova prema vanjskoj izmjeri;

- površina višesvjetlih prostorija, kao i razmak između stepenica širih od širine kraka veće od 1,5 m i otvora u podovima površine veće od 36 m2 treba uključiti u ukupna površina zgrade unutar samo jedne etaže;

2) najveću katnost ili najveću visinu zgrada, građevina, objekata,

Gdje:

- brojanje broja katova zgrada, građevina, građevina provodi se u skladu s

s odredbama odgovarajućeg skupa pravila, ovisno o vrsti projekta kapitalne izgradnje;

- maksimalna visina zgrada, građevina, građevina - vertikalna linearna dimenzija zgrade, strukture, strukture od svake postojeće oznake zemljišta unutar granica zemljišne čestice u skladu s Jedinstvenom državnom kartografskom osnovom grada Moskve do najviše nadmorske visine konstruktivnog elementa građevine, strukture, konstrukcije (parapet ravnog krova; vijenac, sljeme ili zabat kosog krova; kupola; toranj; najvišim konstruktivnim elementima građevine treba smatrati i izlaze na krov, nadgrađe za postavljanje tehničke opreme, izrađene u stalnim objektima, u odnosu na vjerske objekte - križna jabuka u odnosu na kršćanske crkve, zvonici, kule - u odnosu na džamije, uzimajući u obzir minarete, gornju oznaku kupole, tornja i. druga okomica konstruktivni elementi– u odnosu na sinagoge i druge vjerske objekte), dok se krovne antene, gromobrani i drugi inženjerski uređaji ne uzimaju u obzir pri određivanju maksimalne visine zgrade, strukture, strukture;

3) maksimalni postotak razvoj unutar granica zemljišne čestice - omjer ukupne površine zemljišne čestice koja se može izgraditi kapitalnim građevinskim projektima (u daljnjem tekstu građevinsko područje), prema cijeloj površini zemljišne čestice , gdje se određivanje građevinskog područja zgrada, građevina, građevina provodi u skladu s odredbama odgovarajućeg skupa pravila, ovisno o vrsti projekta kapitalne izgradnje.

Da biste promijenili pravila korištenja i razvoja zemljišta, možete koristiti uslugu naše tvrtke za promjena PZZ-a

* Uzimajući u obzir korištenje jedne trake za parkiranje automobila.

Bilješke

1 Širina ulica i cesta utvrđuje se računski ovisno o intenzitetu prometa i pješaka, sastavu elemenata postavljenih unutar poprečnog profila (kolnici, tehničke trake za polaganje podzemnih komunikacija, nogostupi, zelene površine i dr.), uzimajući u obzir uvažavaju sanitarno-higijenske zahtjeve i zahtjeve civilne zaštite. U pravilu se pretpostavlja da je širina ulica i cesta u crvenim crtama m: glavne ceste - 50-75; glavne ulice - 40-80; ulice i lokalne ceste - 15-25.

2 U uvjetima složenog terena ili rekonstrukcije, kao iu područjima s visokom urbanističkom vrijednošću teritorija, dopušteno je smanjiti projektiranu brzinu za brze ceste i ulice kontinuiranog prometa za 10 km/h uz smanjenje polumjera. krivulja u tlocrtu i povećanje uzdužnih nagiba.

3 Za kretanje autobusa i trolejbusa na glavnim ulicama i cestama u velikim, velikim i velikim gradovima treba predvidjeti vanjsku traku širine 4 m; Za prolazak autobusa u vršnim satima intenzitetom većim od 40 jedinica/sat, au uvjetima rekonstrukcije - više od 20 jedinica/sat, dopušten je odvojeni kolnik širine 8-12 m.

Na glavnim cestama s prednošću prometa kamioni Dopušteno je povećati širinu trake na 4 m.

4 U klimatskim podoblastima IA, IB i IG najveće uzdužne nagibe kolnika glavnih ulica i cesta treba smanjiti za 10%. U područjima s zimskom količinom snijega većom od 600 m/m, unutar kolnika ulica i cesta potrebno je predvidjeti pojasove širine do 3 m za odlaganje snijega.

5 Širina pješačkog dijela nogostupa i staza ne uključuje površine potrebne za postavljanje kioska, klupa i sl.

6 U klimatskim podregijama IA, IB i IG, u područjima s količinom snijega većom od 200 m/m, širina nogostupa na glavnim ulicama treba biti najmanje 3 m.

7 U uvjetima rekonstrukcije na lokalnim ulicama, kao i uz procijenjeni promet pješaka manji od 50 osoba/sat u oba smjera, dopušteni su nogostupi i staze širine 1 m.

8 Kada nogostupi izravno graniče sa zidovima zgrada, potpornim zidovima ili ogradama, njihovu širinu treba povećati za najmanje 0,5 m.

9 Dopušteno je osigurati postupno postizanje projektnih parametara glavnih ulica i cesta, prometnih raskrižja, uzimajući u obzir specifične količine prometa i pješaka, uz obvezno rezerviranje teritorija i podzemnog prostora za buduću izgradnju.

10 V mali, srednji i velikih gradova, kao iu uvjetima rekonstrukcije i pri organiziranju jednosmjernog prometa, dopušteno je koristiti parametre glavnih ulica gradskog značaja za projektiranje glavnih ulica gradskog značaja.

> Dodaci SNiP 2.07.01-89 (2000). Urbanističko planiranje. Planiranje i razvoj urbanih i ruralnih naselja (ažurirano izdanje SNiP 2.07.01-89*) > SNiP. Dodatak 4. Standardni pokazatelji gustoće izgrađenosti u teritorijalnim zonama

Odrezati. Dodatak 4. Standardni pokazatelji gustoće izgrađenosti u teritorijalnim zonama

Dodatak 4.

Standardni pokazatelji gustoće izgrađenosti u teritorijalnim zonama

• 1. Za gradska naselja preporuča se da gustoća izgrađenosti teritorijalnih čestica ne bude veća od one navedene u tablici 1.

Glavni pokazatelji gustoće izgrađenosti su:

koeficijent razvijenosti - omjer površine koju zauzimaju zgrade i građevine prema površini mjesta (bloka);

koeficijent gustoće zgrade - omjer površine svih katova zgrada i građevina prema površini mjesta (bloka).

U regionalnim, lokalnim urbanističkim standardima i pravilima korištenja i uređenja zemljišta općine mogu se utvrditi dodatni pokazatelji koji karakteriziraju najveći dopušteni obujam izgradnje zgrada i građevina u odnosu na područje mjesta; broj punih katova i dopuštena visina zgrada i građevina u određenim zonama, kao i druga ograničenja uzimajući u obzir lokalne urbanističke značajke (izgled naselja, povijesni okoliš, krajolik).

Tablica 1. Pokazatelji gustoće izgrađenosti područja teritorijalnih zona.

Bilješke:

• 1. Za stambene, javne i poslovne zone koeficijenti izgrađenosti i koeficijenti gustoće izgrađenosti dani su za područje bloka (bruto), uzimajući u obzir obračunski potrebne ustanove i uslužna poduzeća te garaže; parkirališta za automobile, zelenih površina, igrališta i ostalih sadržaja.

Za industrijske zone navedeni koeficijenti dani su za industrijske blokove koji uključuju jedan ili više objekata.

• 2. Pri izračunu koeficijenata gustoće izgrađenosti tlocrtna površina određena je vanjskim gabaritima građevine. U obzir se uzimaju samo nadzemne etaže, uključujući i potkrovlje. Podzemni podovi zgrada i građevina nisu uzeti u obzir. Podzemna građevina se ne uzima u obzir ako se površina zemlje (nadzemna površina) iznad nje koristi za uređenje okoliša, organiziranje igrališta, parkirališta i druge vrste poboljšanja.
• 3. Granice blokova su crvene linije.
• 4. Prilikom rekonstrukcije postojećih blokova stambenih, javnih i poslovnih prostora (uključujući dogradnju katova, potkrovlja) potrebno je osigurati potreban volumen institucija i uslužnih poduzeća za stanovništvo koje živi u tim blokovima. Dopušteno je uzeti u obzir uslužne objekte koji se nalaze u susjednim blokovima - ovisno o standardnim radijusima njihove pristupačnosti (osim predškolske ustanove I osnovne škole). U uvjetima rekonstrukcije postojećih zgrada, gustoća izgrađenosti može se povećati, ali ne više od 30%, uz pridržavanje sanitarnih, higijenskih i protupožarnih standarda, uzimajući u obzir odjeljak 15.